Как приватизировать комнату в коммунальной квартире пошаговая инструкция

Содержание:

Что такое приватизация

Для чего нужна приватизация

Кто имеет право на приватизацию квартиры

Можно ли приватизировать квартиру без согласия других жильцов

Какие документы потребуются для приватизации

По каким причинам в приватизации могут отказать

Как приватизировать комнату

Как быстро приватизировать квартиру: порядок действий

Права детей при приватизации жилья

Приватизировать или нет?

Что такое приватизация 

В Советском Союзе граждане получали квартиры от государства бесплатно: ордер на жилплощадь обычно выдавали на предприятиях, где трудились очередники (а очередь на жилье, конечно, существовала и в те годы). Квартиры при этом фактически оставались государственной собственностью, их нельзя было продать, завещать, официально сдать арендаторам и т. д. 

Всё изменила приватизация, то есть процесс перевода квартир и другой недвижимости из государственной (муниципальной) в личную собственность. Приватизация квартир в нашей стране стала возможной с 1991 года, после выхода закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Именно с началом приватизации в России появился рынок недвижимости. 

Для чего нужна приватизация

Приватизация позволяет изменить статус жилья, превратив его в собственность, то есть в товар. Приватизированной квартирой вы можете распоряжаться по своему усмотрению — разумеется, в рамках закона, — заключать сделки. 

Самые распространенные — это, конечно, покупка и продажа жилья, аренда (легально сдать квартиру арендаторам по договору найма может только собственник), дарение. 

А еще приватизированную квартиру можно оставить наследникам, в том числе по завещанию, или передать в залог банку. А переведя квартиру в нежилой фонд ее можно использовать и для личного бизнеса — например, как офис. 

Кто имеет право на приватизацию квартиры

Подать заявление и стать участниками приватизации имеют право граждане РФ, зарегистрированные в муниципальной квартире (при этом проживать в ней не обязательно). Если приватизаторов несколько, то все получают равные доли. В приватизации могут участвовать и несовершеннолетние.

Чтобы приватизация состоялась, необходимо добровольное согласие всех людей, зарегистрированных в квартире (в случае с детьми необходимо согласие их законного представителя). 

Если человек зарегистрирован в квартире, но по каким-то причинам не хочет становиться собственником доли в ней, он может отказаться от участия в приватизации. При этом за ним сохраняется право проживания в квартире, а его доля распределяется между остальными участниками приватизации. 

Можно ли приватизировать квартиру без согласия других жильцов 

Даже если кто-то один из лиц, официально прописанных в квартире, не согласен на приватизацию, — это большая проблема, ведь по закону (ст. 2 ФЗ № 1541) для ее проведения требуется письменное согласие на это всех зарегистрированных жильцов. Что делать? 

Первое, что нужно предпринять, — выяснить, есть ли вообще у «несогласного» право на приватизацию этого жилья и, соответственно, может ли он отказываться от нее. 

Например, такого права нет у лиц, не достигших 18 лет, а также у тех, кто ранее уже участвовал в приватизации. Не может выражать несогласие и человек, не прописанный в квартире, даже если он в ней проживает. Так что в указанных случаях возражения можно не принимать всерьез.

Другое дело, если противником оформления недвижимости в собственность выступает тот, кто имеет прописку и все права пользоваться жилплощадью. Особенно обидной выглядит ситуация, когда, допустим, пять человек за приватизацию, а один — против. 

К сожалению, вариантов действий здесь не очень много. Сначала нужно попытаться уговорить отказника и достичь соглашения с ним (так называемая медиация). Если договориться не получилось, придется идти в суд.

Какие документы потребуются для приватизации

Перечень документов в разных регионах может отличаться, но есть основные, без которых точно не обойтись. 

Как правило, для приватизации требуются: 

1. Паспорт заявителя, а также паспорта всех членов семьи заявителя, достигших возраста 14 лет.
2. Договор социального найма на приватизируемую квартиру.
3. Ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти.
4. Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия заявителя на это место жительства (в квартиру, подлежащую приватизации) или документ, который может послужить аналогом такой выписки.
5. Документ, подтверждающий, что заявители еще не использовали свое право на приватизацию (такую справку можно получить в БТИ или запросить у органа исполнительной власти). 
6. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о том, что заявитель не имеет в собственности другого жилья.
7. Письменное согласие или письменный отказ от приватизации всех лиц, зарегистрированных в квартире. Такие бумаги нужно заверить у нотариуса. 
8. Заявление на приватизацию квартиры, в котором указывают сведения о самой недвижимости, а также об участниках приватизации. Заявление можно заполнить в МФЦ или другом месте, куда подают документы на приватизацию.

По каким причинам в приватизации могут отказать

Как правило, жилищные органы отказывают в приватизации, если заявители не могут доказать и подтвердить, что имеют право пользования квартирой. Чаще всего это касается случаев владения квартирой с советских времен, когда не было понятия социального найма и квартиры выдавались по ордерам, которые зачастую оформлялись в ненадлежащем виде. 

Если же на руках договор социального найма, то препятствий в приватизации быть не должно — конечно, если подать полный пакет документов, предусмотренных законом.

Кроме того, препятствием для приватизации может стать состояние или статус самого объекта недвижимости. Например, не получится приватизировать квартиру в аварийном здании или в домах закрытых военных городков.

Как приватизировать комнату 

Можно ли приватизировать комнату в квартире? Да, но только если речь о коммунальной квартире, где комнатой жилец пользуется по договору социального найма. Если вы намереваетесь оформить в собственность комнату в обычной квартире, сначала нужно превратить ее в коммунальную, то есть выделить доли в натуре, разделить лицевые счета, а затем уже заниматься приватизацией. 

Сам процесс приватизации комнаты в коммуналке принципиально не отличается от приватизации квартиры. Следует лишь иметь в виду, что места общего пользования, такие как кухня, санузел, коридор, нельзя приватизировать в пользу отдельного жильца или семьи — они остаются в совместной собственности всех живущих в квартире.

Если вы владеете комнатой в общежитии, ее приватизация возможна. Но сначала нужно выяснить, какой статус имеет само общежитие, кому принадлежит здание. Если заводу, предприятию, то это специализированный жилой фонд, и приватизировать комнату там нельзя. Если же здание общежития было передано в муниципальную собственность, то есть им владеют органы местного самоуправления, то комнату приватизировать можно. 

Документы на приватизацию собирайте по общему списку. Также вам понадобится ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти о предоставлении комнаты. Если такой документ был утерян, можно запросить копию распоряжения органа исполнительной власти в городском архиве.

Права детей при приватизации жилья 

Несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, участвуют в приватизации в нескольких случаях. О них нам рассказал адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин:

«Во-первых, несовершеннолетние имеют право оформить квартиру на свое имя при согласии всех других лиц, которые также вправе приватизировать эту квартиру. 

Если в квартире живут только несовершеннолетние младше 14 лет, они оформляют приватизацию на себя по заявлению родителей (усыновителей) или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов. Если же им 14 и больше, то заявление они подают сами, но с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки. 

Детям, оставшимся без попечения родителей, в таких случаях квартира оформляется в собственность в течение трех месяцев органами опеки, учреждениями по воспитанию сирот, опекунами (попечителями), приемными родителями или другими законными представителями. Дети также могут оформить квартиру в общую собственность с другими проживающими.

Во-вторых, если квартиру оформляют на себя другие проживающие, они должны получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет, у которых тоже есть право на приватизацию этой квартиры. В этом случае в договоре приватизации указываются несовершеннолетние, сохранившие право пользования этим жилым помещением».

Приватизировать или нет? 

На этот вопрос некоторые люди — и их, кстати, немало — ответа до сих пор не нашли. Правительство несколько раз продлевало срок приватизации, так как желающих было очень много. Но со временем стало ясно, что приватизировать квартиры хотят не все, и это понятно, ведь у собственников возникают дополнительные расходы, обязанности. Например, придется оплачивать содержание имущества, делать взносы на капремонт, платить налоги и т. д. 

Если квартира останется государственной, то головной боли у жильцов будет меньше, но и права будут минимальные. Прописать на арендуемой жилплощади можно только самых близких родственников — детей, родителей, мужа или жену.

Оставить квартиру в наследство следующему поколению родных тоже не получится: чтобы она оставалась в распоряжении семьи, в ней должны быть зарегистрированы ее представители. 

Так что решайте сами, приватизировать или нет. Поскольку по действующим сегодня законам срок приватизации неограничен, время на раздумья есть.

Ипотека от партнеров Циан: получите решения от 10 банков онлайн без посещения отделений

Что считается коммунальной квартирой

К коммунальным квартирам относится жилье, где одновременно проживает две и более семьи или жильцов. При этом квартиранты проживают в изолированных комнатах, но некоторыми помещениями пользуются совместно. К таким относятся:

• кухня;
• санузел;
• ванная;
• коридор;
• балкон.

Был ли у вас опыт проживания в коммунальной квартире?

Был ли у вас опыт проживания в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира может находиться в собственности у частных лиц, муниципалитета или предприятия. Часто такое жилье предоставляется сотрудникам организаций в качестве служебного помещения или передается администрацией по договору найма некоторым категориям граждан.

Можно ли приватизировать коммуналку

В соответствии с Законом о приватизации, любое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, можно приватизировать, если оно находится на балансе муниципалитета. При этом инициировать процедуру оформления перехода права собственности на коммуналку вправе как ответственный наниматель, так и члены его семьи, совместно с ним проживающие. К ним относятся супруги, родители, дети, внуки и супруги детей.

Однако приватизировать можно только отдельные комнаты, предназначенные непосредственно для проживания. Не допускается оформления права собственности на помещения, которые используются для обслуживания более одной семьи (кухня, туалет и т.д.).

Места общего использования оформляются в совместную собственность. Все квартиранты имеют право пользоваться такими помещениями в соответствии с правилами, утвержденными регламентом. При этом по достижении возраста совершеннолетия у проживающих появляется обязанность по ответственному управлению нежилыми комнатами.

При этом нередко между местными администрациями и собственниками коммунальных квартир возникают правовые конфликты по поводу содержания площади общего пользования. Это связано с тем, что ремонт таких помещений находится одновременно в ведении муниципалитета и владельцев коммуналок.

Важно! Места общего пользования, находящиеся в совместной собственности, не могут быть фактически разделены между жильцами. Законом не предусматривается возможность выдела доли в натуре в таком помещении.

Зачем приватизировать комнату в коммунальной квартире

При приватизации происходит переход права собственности на жилье от муниципалитета к нанимателям. Если жильцы не приватизируют комнату в коммунальной квартире, то они не вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Такую жилплощадь нельзя обменять, подарить и передать по завещанию. Лица, проживающие в коммуналке, вправе лишь пользоваться имуществом.

При этом, несмотря на тот факт, что фактически коммунальная квартира принадлежит местной администрации, муниципалитет не вправе забрать жилье у нанимателей. 

Пример из практики:

Антонова Галина получила квартиру от администрации по договору социального найма. 5 лет назад женщина переехала жить к супругу, а эту недвижимость, по словам свидетелей (соседей) сдает в аренду. Галина перестала оплачивать коммунальные услуги 3 года назад, в связи с чем администрация обратилась в суд с иском о расторжении соглашения о соц.найме. Судья установил, что Антонова в квартире не проживает, обязанности по содержанию имущества и оплате ЖКУ не несет и удовлетворил иск.

Выселить жильцов, заключивших договор найма, можно только по веским основаниям. Например, систематическая неоплата коммунальных услуг. Для расторжения договора муниципалитет должен направить в судебный орган соответствующее исковое заявление.

Поэтому, приватизировать комнату в коммуналке или нет, зависит от целей нанимателя. Если он рассматривает жилплощадь только как место проживания, то оформлять переход права собственности ему нет необходимости. Если же лицо намеревается продать жилое помещение или передать наследникам, нужна приватизация.

Как приватизировать комнату в коммуналке

Рано или поздно перед каждым нанимателем встает вопрос, как и стоит ли приватизировать комнату в коммунальной квартире. По сути, правомочия собственника дают много преимуществ. Жилплощадь можно продать, обменять или передать по завещанию.

Приватизация комнаты в коммуналке состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка необходимых документов.
2. Направление в местную администрацию заявления о безвозмездной передаче комнаты.
3. Заключение с муниципалитетом договора приватизации.
4. Регистрация перехода права собственности на комнату в коммуналке в Росреестре.

В приватизации участвуют все лица, проживающие на жилплощади, в том числе и несовершеннолетние. Каждый получает равную долю в недвижимости. Если кто-то из жильцов, которые вправе приватизировать жилье, не желает участвовать в процедуре, необходимо составить отказ. Он оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

При этом договор социального найма или другой документ, на основании которого новые собственники пользовались жилплощадью, аннулируется. Новым правоустанавливающим документом становится соглашение о приватизации.

Полноправными собственниками наниматели становятся только после регистрации перехода права собственности в реестре. Для этого необходимо направить в Росреестр или МФЦ соглашение о приватизации, а также документы, которые предоставлялись администрации для его заключения. По закону ответ на заявку должен быть получен в течение 10 дней. Однако при возникновении вопросов и в зависимости от способа направления обращения срок может увеличиться.

Необходимые документы

В отдел жилищной политики местной администрации необходимо направить следующие документы для приватизации комнаты в коммуналке:

• паспорта участников старше 14 лет;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних участников;
• заявление от нанимателя с подписями совместно проживающих с ним членов семьи (шаблон можете скачать ниже);
• нотариально заверенный отказ от участия в процедуре (по желанию участников);
• техпаспорт и кадастровый паспорт на комнату;
• выписка о составе семьи;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• справка о том, что участники прежде не приватизировали недвижимость (за исключением тех случаев, когда лицо приватизировало жилое помещение до18 лет).

Если по каким-либо причинам у граждан нет на руках документов на комнату в коммунальной квартире (например, были утеряны), их необходимо получить в органах, уполномоченных на их выдачу.

Когда уполномоченный сотрудник администрации одобрит заявление, участники приватизации приглашаются для заключения соглашения. Как правило, работники самостоятельно составляют договор или используют типовую форму. Жильцам остается лишь подписать документ.

После подписания договора понадобится обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Для этого требуется собрать следующие документы:

№	Описание
1	Заявление о регистрации перехода права собственности на комнату в коммуналке
2	Заключенный с местной администрацией договор
3	Паспорта всех новых собственников
4	Свидетельство о браке и рождении детей (при необходимости подтверждения родства)

Вы можете составить заявление о приватизации, воспользовавшись нашим примером:

Образец заявления

Образец заявления о приватизации доли в квартире в
2023 году

Сроки оформления

Приватизация – достаточно длительная процедура. В среднем она занимает около двух месяцев. На рассмотрение заявления об оформлении комнаты в коммунальной квартире в частную собственность понадобится 5 дней. Если местная администрация одобрит сделку, ей нужно время для проверки документов и законности оснований, а также для составления договора. Как правило, на это уходит 1-1,5 мес.

Когда стороны подпишут договор, они должны зарегистрировать переход права собственности. Время, затрачиваемое на регистрацию, зависит от способа обращения. Например, если направлять документы почтовым отправлением, то только на доставку может уйти до недели. Самый быстрый способ – обратиться лично в отделение Росреестра. В таком случае срок рассмотрения заявки составляет не более 10 дней. В исключительных ситуациях сроки могут быть увеличены, но это редкость.

Стоимость

Сама процедура приватизации коммунальной квартиры является бесплатной. Нужно собрать пакет документов и обратиться с заявлением в администрацию города или МФЦ. Однако сбор документов и регистрация права собственности подразумевают финансовые расходы.

Получение технического плана в БТИ может обойтись от 2000 до 15000 рублей в зависимости от региона и срочности запроса. Получение кадастрового паспорта будет стоить 200-300 рублей. Если есть долги по коммунальным платежам, их также нужно будет погасить. После получения договора приватизации его нужно зарегистрировать в Росреестре. Стоимость внесения соглашения в реестр – 2000 рублей за каждого собственника. Поэтому с финансовой точки зрения выгоднее оформлять квартиру на одного человека.

Можно сделать вывод, что в среднем на приватизацию коммунальной квартиры уходит от 10000 до 20000 рублей.

Почему могут отказать

У муниципалитета есть 2 месяца на принятие решения о приватизации квартиры в пользу нанимателя. Они могут вынести как положительное решение, так и отрицательное. Рассмотрим ситуации, из-за которых может последовать отказ:

• Лица, участвующие в приватизации уже использовали свое право на нее ранее. Согласно жилищному законодательству, это можно сделать лишь раз до 18 лет и еще один раз после.
• Комната в коммунальной квартире не состоит на балансе города. То есть не является муниципальной.
• Дом, в котором находится комната, считается аварийным.
• Процедура приватизации нарушит права других граждан.
• Присутствуют нарушения санитарных норм. К примеру, площадь комнаты не соответствует минимальным требованиям жилья. В этом пункте важную роль играет количество жильцов в комнате.
• Иные причины, которые аргументированы муниципалитетом со ссылкой на НПА.

Также отказ может последовать из-за неправильно оформленных документов и ошибок в заявлении:

• Заявление подал гражданин, который не имеет права участвовать в приватизации.
• Законный представитель не подтвердил родство документами.
• Представитель не предоставил доверенность, которая давала бы ему полномочия на участие в процедуре приватизации. Документ не заверен нотариально, истек срок и другие причины.
• Заявление или документы не оформлены в соответствии с законодательством.
• Отсутствуют сведения из списка документов.

Если участники приватизации считают, что им незаконно отказали в получении прав собственности на квартиру, то они могут обжаловать решение в судебном порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и подать его в районный суд по местоположению муниципалитета. В иске следует указать:

• сведения, идентифицирующие истца (ФИО, паспорт, адрес регистрации и контакты);
• наименование суда и его реквизиты;
• данные об ответчике (название органа, адрес, контакты госоргана, который отказал в приватизации);
• основания, по которым наниматели пользуются коммунальной квартирой;
• причины отказа в приватизации комнаты;
• ссылки на НПА, которые подтвердят незаконность отказа;
• требование о признании решения муниципалитета незаконным.

К иску нужно приложить документальные доказательства позиции истца. Это может быть договор социального найма, справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, техпаспорт на квартиру и т.д.

Перед тем как направить исковое заявление в суд, нужно оплатить государственную пошлину – 300 рублей. Без нее иск не примут.

Важно! Процедура приватизации может быть приостановлена по заявлению участников приватизации на месяц. Также по решению суда процесс вовсе можно прекратить.

Согласие соседей по коммунальной квартире

В практике встречаются случаи, когда муниципалитет требует письменное согласие соседей на приватизацию комнаты в коммунальной квартире. Эти требования незаконны и их выполнение не является обязательным. Это связано с тем, что комнаты в коммуналке принадлежат одному владельцу – муниципалитету. Поскольку объект не является долевой собственностью, то и для распоряжения им не нужно согласие соседей по коммунальной квартире. Если муниципалитет отказывает в приватизации, опираясь на отсутствие согласия других жильцов, то отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Согласие жильцов не требуется и после приватизации. К примеру, после оформления права собственности на комнату, владелец может сдать в аренду, продать или обменять на другую комнату без получения согласия соседей.

На что еще обратить внимание

Несовершеннолетние участники процедуры приватизации получают право на нее автоматически. Поскольку приватизировать недвижимость можно только раз в жизни, то они формально не считаются гражданами, которые использовали свое право. По достижению совершеннолетия они снова могут стать участниками приватизации.

Недееспособные лица не могут принимать участие в процессе приватизации, но их права нельзя нарушать в соответствии с законодательством. Вместо них участвуют опекуны и законные представители, которые оформляют долю на себя и распоряжаются ей в соответствии с интересами недееспособного.

Важно! Комната в коммунальной квартире должна быть оформлена как жилой объект, соответствующий санитарным нормам. Эти правила определяют порядок проживания, минимальный метраж и другие характеристики для жилого помещения. Санитарные нормы устанавливаются на региональном уровне.

Приватизация комнаты в муниципальной квартире

Переоформление жилплощади происходит между всеми зарегистрированными в ней гражданами. При приватизации доли распределяются равномерно между ними, если нет особых соглашений между жильцами. Если один из граждан, проживающих в квартире, захочет приватизировать ее часть, например, комнату, он не сможет этого сделать в соответствии с законодательством. Но существуют и исключения, которые позволяют оформить в собственность комнату в муниципальной квартире:

1. Отказ от приватизации. Это может произойти, если один из граждан не хочет участвовать в приватизации и пишет отказную. В этом случае за ним остается право на приватизацию другого жилья. Также у него есть возможность неограниченного проживания в квартире, которая переоформлена в частную собственность другими жильцами.
2. Подписание договора о разделе жилья. Приватизированная квартира делится на несколько частей с бывшими нанимателями. Создаются новые лицевые счета. Фактически это процесс превращения квартиры в коммуналку. Но если вопрос раздела имущества принципиален, то это лучшее решение.
3. Выделение комнаты в отдельную недвижимость. Для этого нужно оформить новый кадастровый паспорт, провести перепланировку и заключить отдельный договор соцнайма.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Какой из них выбрать, зависит от конкретной ситуации. Процесс приватизации комнаты в квартире сложен. Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:

• Лицо, зарегистрированное в квартире, не проживает в ней. Чтобы такой гражданин не стал владельцем при приватизации, нужно предварительно выписать его из квартиры.
• Была проведена незаконная перепланировка. Такую квартиру нельзя приватизировать, пока изменения не будут узаконены или недвижимость не будет возвращена в изначальное состояние.

Соседи отказываются участвовать в приватизации. В случае с коммунальной квартирой это не проблема, их согласие не требуется. Однако, если переоформлять комнату в муниципальной квартире, это серьезное препятствие для приватизации.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

+

Лица, проживающие в коммунальной квартире по договору социального найма, вправе приватизировать комнату. Однако следует учитывать, что в частную собственность перейдут только жилые помещения. Комнаты общего пользования невозможно приватизировать или поделить с соседями.

Куда обращаться для оформления права собственности на комнату в коммуналке?

+

Чтобы приватизировать комнату в коммунальной квартире, необходимо обращаться в две инстанции. Для начала требуется направить заявление на перезаключение договора и оформление права собственности в отдел жилищной политики местной администрации. После подписания соглашения потребуется зарегистрировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

Обязательно ли получать согласие остальных жильцов?

+

Чтобы приватизировать комнату в коммуналке, спрашивать разрешение у соседей не нужно, поскольку владельцем коммунальной квартиры является муниципалитет. Однако в обязательном порядке необходимо получить согласие или отказ от лиц, которые вместе с инициатором приватизации вправе стать собственниками.

Заключение эксперта

Приватизация комнат в коммунальной квартире – трудоемкая, но желательная процедура. Участники такой сделки получают права полноценного собственника. Коммунальной квартирой, находящейся в муниципальной собственности, распоряжаться нельзя. Однако если приватизировать в ней комнату, жилплощадь можно подарить, продать, обменять или завещать.

Приватизировать комнату в коммуналке можно точно так же, как и любое другое помещение. Но там есть свои нюансы: например, касающиеся распоряжения общим имуществом, которое вам не передадут в собственность.

Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, подлежат ли приватизации комнаты в коммунальных квартирах в 2023 году, и на каких условиях. Также вы узнаете, что вам понадобится и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности приватизации

Сначала я расскажу, в чем заключается разница между коммунальной и обычной квартирой. В «коммуналке» жильцы могут распоряжаться только отдельными изолированными комнатами. Помещения вроде ванной и кухни считаются общими, и любые изменения там возможны только по согласованию со всеми.

С обычными квартирами дело обстоит иначе. Там тоже есть общие помещения, но пользоваться ими могут все, кто зарегистрирован по адресу. Регистрации в отдельных комнатах там нет.

В чем заключаются особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире:

1. Приватизировать можно только комнату. Общие помещения так и останутся в совместном пользовании со всеми жильцами, в том числе и из других комнат.
2. Приватизация возможна без согласия соседей. Не нужно с ними договариваться или уведомлять их о своих намерениях.
3. После приватизации вы сможете пользоваться санузлом и кухней. Также придется вкладываться в их содержание и ремонт. Расходы распределяются пропорционально площади приватизированной комнаты по отношению к общей жилой площади квартиры. Но можете договориться с соседями и об ином распределении затрат.

В первую очередь обязательно взаимное согласие между всеми родственниками, прописанными в комнате. Если кто-то из них против приватизации, от него понадобится нотариальный отказ, иначе оформить жилье в собственность не получится. Но есть обходные пути, про которые я расскажу далее.

Один из прописанных против – не всегда проблема

Если этот человек давно не живет в комнате, не вносит деньги на ее содержание и ремонт, можно его выписать через суд. Сначала подается исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Если требования удовлетворят, родственник будет выписан, а вы сможете приватизировать комнату в коммуналке, не ориентируясь на его мнение.

Если же противник приватизации живет вместе с вами, но не хочет оформлять отказ у нотариуса, вы ничего не сделаете. Никто не вправе заставить его приватизировать жилье. Можно попытаться оформить комнату в собственность через суд, но шансы очень маленькие.

Главные условия

Вы можете приватизировать комнату в коммунальной квартире, если она предоставлена вам по договору социального найма или ордеру.

Есть и другие условия:

1. Право на приватизацию ранее не использовалась. Но если вы приватизировали жилье, когда вам было менее 18 лет, после совершеннолетия можно это сделать повторно.
2. Ваш дом состоит на балансе у государства или муниципалитета.
3. Все зарегистрированные в комнате согласны на приватизацию, либо дали письменные отказы у нотариуса. В последнем случае они долю в праве собственности не получат, зато за ними сохранится право пожизненного проживания в комнате.

Примечание: нельзя приватизировать жилье, которое находится в аварийном доме, на территории закрытого военного городка или относится к служебным помещениям (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).

Когда могут отказать

Отказать в приватизации вам может только собственник, причем в письменном виде с указанием причин.

Обычно отказы дают в следующих случаях:

1. Право на приватизацию уже использовано ранее. Это легко проверяется: при подаче документов вы должны представить и справку о неучастии в этой процедуре. Заказать ее можно в МФЦ.
2. Представлен неполный комплект документов. Сначала вам дадут время, чтобы вы их донесли. По истечении двух месяцев оформят отказ.
3. Жилье находится в аварийном доме, служебное, и пр. То есть по закону его приватизировать нельзя.
4. Дом не состоит на балансе администрации.
5. Есть несоответствия в документах: например, не оформлена перепланировка.

В последнем случае лучше сначала оформить все документы на перепланировку или переустройство, а затем обратиться к собственнику.

Примеры необоснованных отказов

Например, в моей практике был случай, когда от клиента потребовали письменное согласие соседей на приватизацию. С этой проблемой он обратился ко мне, я пришла в администрацию и просто договорилась: они не нарушают закон, мы – никуда не жалуемся и не оспариваем отказ в суде. Потом все оформили довольно быстро и без проблем.

Редко, но отказывают в приватизации и из-за долгов по коммунальным услугам, хотя ни в одном законе не говорится, что это может быть основанием для отказа. Есть только ст. 83 ЖК РФ, где говорится, что наймодатель вправе расторгнуть договор соцнайма через суд, если наниматель не оплачивает услуги более 6 месяцев. Если собственник еще не подал исковое заявление, препятствовать в приватизации не могут.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.

С чего начать и как все сделать пошагово:

1. Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
2. Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
3. Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
4. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В большинстве регионов приватизация возможна через МФЦ. Туда вы можете подать документы для собственника перед заключением договора, а потом – для регистрации права собственности.

Содержание и образец заявления

Заявление подписывается всеми, кто участвует в приватизации комнаты в коммуналке.

Какие сведения в нем указываются:

• полное наименование муниципального органа;
• Ф.И.О., должность руководителя администрации;
• ваши Ф.И.О., паспортные данные, номер телефона;
• адрес коммунальной квартиры, номер комнаты, ее площадь;
• сведения обо всех зарегистрированных лицах, их паспортные данные и подписи о согласии;
• дата составления и подпись.

Документы

Вам понадобятся паспорта всех зарегистрированных старше 14 лет. За детей до 14 лет предоставляются свидетельства о рождении. Обязательно подготовьте договор социального найма, ордер или акт администрации, на основании которого была выделена комната.

Что еще нужно:

• справка о неучастии в приватизации;
• справка по форме №9 о зарегистрированных лицах;
• нотариальный отказ от приватизации, если кто-то не хочет в ней участвовать

Оформить отказ от приватизации доли несовершеннолетнего можно только с разрешения органа опеки. Иначе нотариус не будет его заверять.

Сроки и стоимость

Приватизация комнаты в коммуналке обойдется вам в 2 000 руб. Это госпошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Если же вы решите доверить все юристу или риэлтору, приготовьте еще 10 000 – 20 000 руб. на оплату его услуг.

Последствия приватизации

После заключения договора о переходе права собственности и регистрации сделки в Росреестре договор социального найма прекращается. Вы станете полноправным собственником комнаты и сможете распоряжаться ею, как угодно: продать, подарить, обменять, оставить в наследство.

Примечание: перед продажей комнаты в коммуналке нужно предложить ее выкупить другим людям, которые живут в соседних комнатах. Им предоставляется преимущественное право покупки по закону (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, все расходы по содержанию жилья возлагаются на вас. Придется оплачивать и имущественный налог. Он рассчитывается из кадастровой стоимости комнаты без учета общего имущества. Однако налог можно уменьшить за счет льгот, которые предоставляются во многих регионах. Например, в Санкт-Петербурге можно вычесть из начисленной суммы величину, равную произведению кадастровой стоимости 10 кв.м. общей площади квартиры и налоговой ставки (Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» от 28.06.1995 №81-11).

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

С помощью представленной ниже информации не трудно выяснить, как приватизировать комнату в коммунальной квартире. Эти сведения помогут без лишних затрат выполнить требования действующего законодательства. Подробные рекомендации пригодятся для решения сложных тематических вопросов.

Особенности приватизации комнат

Главным отличием при сравнении с квартирами является определение прав и обязанностей по отношению к общим площадям в коммунальной квартире.

После завершения процедуры приватизации одной комнаты в коммуналке нельзя стать единоличным владельцем газовой плиты, раковины, иных функциональных компонентов и элементов отделки. Однако в тех же пропорциональных отношениях делят доли общего имущества по стоимости.

Коридоры, кухни, туалеты и другие общие помещения в коммунальной квартире не приватизируются. Комната должна быть оснащена отдельным входом. В техническом паспорте необходимо специальное выделение данной площади с указанием конфигурации и точных размеров.

Еще одна особенность – если собственником комнаты является организация, то жилье считается служебным. Его приватизация проходит по другой схеме.

Кто имеет право

Приватизировать коммунальную недвижимость может любой человек с оформленной постоянной регистрацией в данной комнате. Обязательно наличие договора социального найма, подтверждающего законность проживания в этой комнате. Кроме самого нанимателя аналогичные права предоставлены членам его семьи.

Пошаговая инструкция приватизации

Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.

Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:

• согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
• допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
• доли делятся поровну между всеми участниками;
• особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки. Подробнее о приватизации с несовершеннолетними читайте здесь.

К сведению! Согласие граждан, прописанных в других комнатах, получать не надо.

Определяем собственника жилья

Обязательно нужно уточнить принадлежность объекта недвижимости. Необходимые сведения получают в справке из базы данных – выписке из ЕГРН. Получить выписку можно лично через МФЦ или онлайн через портал Росреестра. Заказать может любое лицо, стоимость варьируется от 300 до 600 рублей в зависимости от способа изготовления.

Проще всего, если коммунальная квартира – собственность муниципалитета. В этом случае приватизируют по стандартной процедуре.

Намного сложнее, когда комната является собственностью предприятия. Придется передавать жилье на баланс города, а уже затем приватизировать. Подробнее о таких случаях читайте здесь.

Расприватизировать комнату в коммунальной квартире не получится, если объект недвижимости расположен на территории военного городка.

Собираем документы

Какие документы нужны для приватизации комнаты, показано в следующем перечне:

• заявление на проведение приватизации от всех участников;
• отказы приватизировать (удостоверяются нотариально или при подаче документов принимающим сотрудником);
• если оформляется отказ ребенка – разрешение опеки на отказ;
• технический паспорт со сведениями о площади (конфигурации) комнаты;
• справку из управляющей компании о лицах, зарегистрированных официально;
• гражданские паспорта и другие документы для идентификации личности каждого проживающего;
• договор социального найма, оформленный на одного из жильцов;
• подтверждения из снабжающих организаций (муниципальных служб) об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписку из базы данных Росреестра;
• справку из департамента имущества о том, что данная комната в коммунальной квартире не приватизирована ранее.

Исключения и дополнения:

• вместо договора социального найма подойдет ордер;
• если документ утерян, либо имеется только ветхий неразборчивый экземпляр, берут копию в администрации муниципального образования;
• согласие недееспособного лица приватизировать комнату подтверждается разрешением опекуна;
• если невозможно личное участие, оформляется поручение доверенному лицу с нотариальным заверением.

К сведению! Разрешения (отказы) собирают у всех лиц, которые зарегистрированы в данной комнате. Нет исключений, если жильцы находятся в длительной командировке за рубежом или отсутствуют по иным причинам. В этом случае надо дождаться их возвращения или получить нотариально заверенный документ почтовым отправлением.

Подаем документы в ведомство

Обращение в департамент по управлению имуществом местного исполнительного органа власти осуществляется лично или через МФЦ (в некоторых городах). По представленному выше списку собирают документы. Заявление от имени ребенка (возраст до 14 лет) составляют родители. Дети старшего возраста (до 18 лет) заполняют сами стандартный бланк. Ниже родители своими подписями подтверждают согласие приватизировать комнату в коммунальной квартире.

Факт приемки документов ответственный сотрудник муниципалитета фиксирует в контрольном журнале. В срок до двух месяцев с этой даты заявителям предоставляют ответ в письменной форме. В целом же приватизация длится несколько месяцев – до полугода.

Заключаем договор о передаче комнаты в собственность

После получения письменного уведомления о положительном решении еще раз обращаются в муниципалитет. Договор о передаче недвижимости составляют в письменной форме без обязательного нотариального заверения. В каждом регионе установлена своя форма такого договора.

Следует проверить:

• реквизиты недвижимости;
• идентификационные данные новых собственников;
• безвозмездный характер соглашения;
• дополнительные права и обязанности сторон.

Регистрируем право собственности в Росреестре

Получив договор передачи в собственность, передают комплект документов для регистрации в Росреестр. Продать приватизированную в коммунальной квартире комнату можно только после изменения записей в базе данных ЕГРН. Новый владелец вправе сдавать имущество в аренду, распоряжаться иным образом.

Для регистрации можно обратиться в МФЦ лично, или в удобном для пользователя дистанционном режиме на портале Росреестра. Порядок предоставления соответствующих государственных услуг отличается в разных регионах.

Стоимость приватизации

Получение ответа и оформление передачи прав собственности в муниципалитете выполняются бесплатно. Но на практике придется учесть дополнительные затраты. Ниже приведены приблизительные расходы по состоянию на 2023 г. для приватизации комнаты в Москве с использованием типовых услуг (руб.):

• выписка из базы данных Росреестра – 300-600 рублей;
• новая регистрационная запись в ЕГРН – 2 000;
• заверение отказа в нотариальной конторе – от 800 до 1 500;
• оформление доверенности – от 800 до 2 500.

Комплексная подготовка документов профессиональными юристами стоит от 15 000 до 30 000. Такой подход несколько увеличивает затраты, но предотвращает увеличение длительности приватизации по причине сделанных неопытным заявителем ошибок.

Возможные проблемы

Официальный отказ можно получить при небрежном составлении документов, отсутствии необходимых подтверждений. Следует приватизировать коммунальную квартиру с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости. Если он включен в перечень исторических памятников, понадобится отдельное разрешение профильного государственного комитета.

Рекомендуется внимательно изучить вопрос, как приватизировать свою комнату в коммуналке при скором расселении дома (плановый снос, аварийное состояние объекта). В подобных ситуациях выгоднее быть нанимателем по социальному договору, так как предполагается выделение аналогичного жилья или отдельной квартиры. Собственникам комнат выплачивают денежную компенсацию.

Если коммунальная квартира с долгами

В этой ситуации приватизировать можно после полного выполнения финансовых обязательств. Нужны только «чистые» сведения о погашении всех имеющихся долгов. Иначе приватизировать площадь в коммунальной квартире не получится.

Приватизировать без согласия соседей

Разрешения лиц, проживающих в той же коммунальной квартире, но в других комнатах, не нужны, когда каждая комната в коммунальной квартире оформлена по отдельному договору соцнайма. У каждой комнаты в такой коммунальной квартире есть отдельный наниматель с отдельным контрактом.

Если ситуация иная, можно приватизировать только после разделения долей с документальным подтверждением в администрации. Завершают процедуру изменением записей в Росреестре.

Когда нужно обращаться в суд

Обращение в суд применяют, если невозможно получить согласие (отказ) одного или нескольких участников процесса приватизации. Например, если один из участников не соглашается приватизировать, но и отказа не дает. Придется его выселять принудительно через суд.

Итак, на вопрос, можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире – ответ утвердительный. Если коммунальная квартира принадлежит муниципалитету и не является служебной, приватизировать можно в рамках соглашения соцнайма или ордера.

Читайте далее статью об общем порядке приватизации муниципальных квартир.

Оставляйте замечания и задавайте вопросы в комментариях. Для решения сложных задач пользуйтесь помощью опытного юриста нашего портала.

Не забывайте ставить репосты и лайки для лучшей информированности других будущих собственников жилья.

Возможна ли приватизация комнаты в коммунальной квартире

Приватизировать можно жилье, которое находится в муниципальной собственности. Большая часть коммуналок находится в муниципальной собственности, и жильцы в них проживают по договорам социального найма. Следовательно, все нормы закона о приватизации относятся и к ним в полной мере. Иными словами, приватизировать комнату в коммуналке можно. 

Некоторое время назад в отношении приватизации коммуналок кипели жаркие споры в судах и среди юристов-теоретиков. Дело в том, что если признать за гражданином право приватизации своей комнаты в индивидуальном порядке, может сложиться ситуация, при которой в одной квартире будут проживать и собственники, и наниматели — а это не только теоретическая, но и практическая трудность. К примеру, за чей счет при необходимости будут ремонтироваться кухни, ванные или туалеты в таких квартирах — полностью на средства муниципалитета или с обязательным финансовым участием собственников приватизированных квартир?

В настоящий момент точку в этих спорах поставило решение Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 года № 25-П, полностью уравнявшего порядок приватизации квартир и комнат в коммуналках. Вопрос с общим имуществом квартиры, используемым всеми жильцами, тоже решен: никаких конкретных предметов (вроде раковины или унитаза) участник приватизации не приобретает, но зато получает долю в стоимости этого имущества пропорционально отношению площади той комнаты, что он приватизировал, к общей жилой площади коммуналки. Следовательно, при ремонте за счет собственника дома часть денег может быть взыскана и с владельца комнаты.

Какие документы нужно собрать

Как и в случае с обычной квартирой, приватизация комнаты в коммунальной квартире начинается со сбора документов. Жильцу потребуется представить:

У нас вы можете скачать актуальный на 2021 год бланк заявления о приватизации жилого помещения. Он подойдет и для приватизации комнаты в коммуналке: 

Куда идти с документами

Собрав документы, человек, желающий провести приватизацию комнаты в коммунальной квартире, должен обратиться в администрацию населенного пункта, или в МФЦ. Следует отметить, что во многих городах действует прием по принципу одного окна — там не только примут заявление, но и помогут оформить недостающие документы.

Передав заявление с прилагающимися документами, необходимо ждать решения. Оно может быть выражено в 2 формах:

1. Согласие на передачу комнаты в собственность гражданина;
2. Отказ в приватизации.

В том случае, если получен отказ, не останется ничего другого, как обратиться в суд. Для этого разумнее воспользоваться помощью адвоката или юриста, специализирующегося на жилищных делах. Такого рода процессы весьма муторны и сложны, требуют знания как федерального, так и местного законодательства, поэтому без помощи специалиста обойтись вряд ли удастся.

Заключение договора на передачу комнаты в собственность

В течение двух месяцев с момента подачи документов (если быть точными, то в течение 46 рабочих дней), при положительном решении вопроса, нужно будет заключить договор с администрацией на передачу комнаты в собственность. В договор включаются как взрослые граждане, приватизирующие жилье, так и несовершеннолетние, которые с ними проживают. Присутствовать при заключении сделки нужно как взрослым, так и несовершеннолетним, которые достигли 14 лет.

Форма договора будет предоставлена органом, с которым он заключается. После того, как договор подписан, понадобится зарегистрировать переход права собственности.

Регистрация перехода права собственности

С договором на руках жилец обязан пойти в местное отделение Росреестра (оно же часто в просторечии именуется Регпалатой) и там подать новое заявление — о регистрации перехода права собственности. Без этого все его предшествующие действия не будут иметь никакого смысла, т. к. по закону в России все права и все сделки с недвижимостью в обязательном порядке должны быть занесены в ЕГРН — реестр, где указано, кому принадлежит каждый объект и какие еще права в отношении него есть у кого-либо. Без регистрации в ЕГРН комнату нельзя будет ни продать, ни завещать — да, собственно, с юридической точки зрения она вообще не будет считаться принадлежащей гражданину.

Внимание: обращаться в само управление Росреестра вовсе необязательно — оформить переход права собственности на комнату можно через МФЦ. Это гораздо быстрее и удобнее. 

Для регистрации потребуются 2 основных документа:

• договор о передаче комнаты;
• квитанция из банка об уплате госпошлины (без этого регистрация производиться не будет) в размере 2000 рублей.

Возможно, специалист-регистратор потребует принести еще какие-то дополнительные документы.

После того как регистрация будет завершена, счастливый собственник получит на руки выписку из ЕГРН. С этого момента он может считать себя полноправным владельцем комнаты.

Сколько стоит приватизация комнаты в коммуналке 

2 000 рублей. Именно столько составляет госпошлина за регистрацию права собственности на комнату. Больше ничего платить не придется. 

Однако, это справедливо только в том случае, если вы занимаетесь приватизацией сами.

Если же доверите это специалистам, их услуги придется оплачивать отдельно. Средней цены нет, в каждом городе свои расценки. Кроме того, если в комнате зарегистрировано несколько человек, и кто-то из них будет отказываться от участия в приватизации, то нужно будет оплатить услуги нотариуса. 

Возможна ли приватизация комнаты в общежитии

Главная проблема с их приватизацией — это статус жилья. Общежития всегда строились как жилье служебное, принадлежащее предприятиям или организациям и далеко не все из них успели поменять статус. В том случае, если конкретное общежитие не переведено в разряд муниципального или государственного жилья и до сих пор числится на балансе организации, оно под закон о приватизации не подпадает.

Поэтому, прежде чем собирать документы, необходимо получить согласие организации — владельца общежития на передачу его в городскую собственность. Если согласия получить не удается, можно попытаться сделать это через суд (хотя шансов на выигрыш в таком процессе почти нет).

***

Таким образом, комнаты в коммунальной квартире приватизируются по общим правилам, которые применяются к приватизации обычных квартир. Понадобится подать заявление и документы в администрацию и МФЦ, дождаться положительного решения, заключить договор о приватизации, и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (это также можно сделать через МФЦ).

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Приватизация». 

Приватизация комнат в коммунальной квартире

Последние вопросы по теме «приватизация комнат в коммунальной квартире»