Как продать дом через ипотеку пошаговая инструкция

Продажа дома через ипотеку может быть сложным и продолжительным процессом. Однако, если вы являетесь владельцем недвижимости и хотите продать ее, несмотря на ипотеку, есть несколько важных шагов и рекомендаций, которыми нужно следовать. Правильная стратегия и планирование помогут вам успешно продать свой дом и погасить задолженность по ипотеке.

Первым шагом в продаже дома через ипотеку является определение текущей стоимости вашего имущества. Закажите оценку недвижимости у профессиональной оценочной компании, чтобы иметь реалистическую цену для начала переговоров с потенциальными покупателями. Важно помнить, что рыночные условия и другие факторы могут повлиять на цену вашей недвижимости, поэтому оценка должна быть актуальной и достоверной.

Степень задолженности по ипотеке также влияет на процесс продажи. Если у вас есть значительные задолженности, связанные с ипотекой, важно связаться с банком и рассмотреть возможность перефинансирования или реструктуризации кредита. Это поможет вам улучшить вашу финансовую ситуацию и вести более успешные переговоры с потенциальными покупателями.

Подготовка дома к продаже также является важным шагом. Проведите осмотр имущества и исправьте все видимые дефекты и повреждения. Убедитесь, что ваш дом представляет себя в наилучшем свете при просмотрах и осмотрах потенциальными покупателями. Важно провести эффективную рекламную кампанию, включая создание привлекательного листинга в сети и работу с риэлторами, чтобы привлечь как можно больше заинтересованных лиц.

Как продать дом через ипотеку?

Продажа дома через ипотеку может быть сложным и времязатратным процессом. Владельцам недвижимости нужно учитывать ряд дополнительных факторов и следовать определенным шагам для успешного завершения сделки.

1. Узнайте свои обязательства перед банком:

Перед тем как приступать к продаже дома, необходимо изучить свои обязательства перед банком, предоставившим ипотечный кредит. Узнайте текущую остаточную сумму долга, процентную ставку, срок кредита и возможные штрафы за досрочное погашение.

2. Оцените рыночную стоимость своего дома:

Для определения реалистичной цены продажи дома проведите оценку его рыночной стоимости. Обратитесь к профессиональному оценщику или изучите цены на аналогичные жилые объекты в вашем районе.

3. Нанять опытного риэлтора:

Подберите риэлтора, специализирующегося на продаже недвижимости через ипотеку. Опытный агент будет знать все нюансы и требования банков и поможет вам справиться с дополнительной бумажной работой.

4. Разработайте маркетинговую стратегию:

Совместно с риэлтором разработайте эффективную маркетинговую стратегию для продажи дома. Возможно, потребуется провести домашний стэджинг, сделать профессиональные фотографии для объявлений и разместить объявления на популярных сайтах недвижимости.

5. Предоставьте информацию о долге и ипотеке покупателям:

Потенциальные покупатели должны быть проинформированы о возможности покупки дома через ипотеку. Расскажите им о текущем состоянии долга и условиях ипотеки, которые передается вместе с домом.

6. Подготовьте необходимые документы:

Для продажи дома через ипотеку вам понадобятся следующие документы: копия ипотечного договора, свидетельство о праве собственности, справка из банка о состоянии ипотечного кредита, копия паспорта и другие документы, требуемые риэлтором и банком.

7. Находите потенциальных покупателей:

Распространяйте информацию о продаже дома через ипотеку среди своих знакомых и коллег. Размещайте объявления о продаже на сайтах недвижимости и в социальных сетях. Агенты недвижимости также помогут вам найти потенциальных покупателей.

8. Подписывайте договора и заключайте сделку:

Когда найдется покупатель, подготовьте все необходимые документы для заключения сделки. Подписывайте договора купли-продажи и ипотекного кредита и убедитесь, что все условия и требования банка соблюдены.

Продажа дома через ипотеку может быть сложной процедурой, однако с правильной подготовкой и сотрудничеством с опытным риэлтором вы сможете успешно завершить сделку и освободиться от долга перед банком.

Подготовка и стратегия продажи недвижимости

Продажа дома через ипотеку может быть сложным процессом, который требует хорошей подготовки и стратегии. В данном разделе мы рассмотрим несколько важных шагов, которые помогут владельцам недвижимости успешно продать свой дом.

1. Оцените рынок

Перед тем, как приступить к продаже, необходимо провести анализ рынка недвижимости. Изучите цены на аналогичные дома в вашем районе, чтобы определить разумную стоимость своей недвижимости. Обратитесь к профессиональным агентам по недвижимости или используйте онлайн-платформы для получения информации о ценах на недвижимость в вашем районе.

2. Подготовьте дом к продаже

Перед тем, как начать показывать дом потенциальным покупателям, убедитесь, что он находится в наилучшем состоянии. Проведите ремонтные работы, вымойте и уберите все помещения, а также устраните любые видимые дефекты. Кроме того, обратите внимание на внешний вид дома, ухоженные участок и двор.

3. Подготовьте документацию

Соберите все необходимые документы, связанные с недвижимостью, такие как свидетельство о праве собственности, планы дома, справки о проведенных ремонтах, улучшениях и т.д. Подготовьте также копии документов, связанных с ипотекой, если они есть.

4. Разработайте маркетинговую стратегию

Определите, как и где будете продавать свой дом. Рассмотрите возможности использования онлайн-площадок для недвижимости, объявлений в журналах и газетах, а также сотрудничества с агентствами по недвижимости. Разработайте привлекательное объявление с фотографиями вашего дома и дополнительной информацией.

5. Проведите просмотры и переговоры

Прием заявок на просмотры вашего дома и проведение просмотров являются важными этапами продажи недвижимости. Будьте готовы к встречам с потенциальными покупателями и ответьте на все их вопросы. Подготовьте список вопросов, которые могут возникнуть от покупателей, а также готовьтесь к переговорам по цене и условиям сделки.

6. Заключите договор

Когда найден покупатель, согласный на приобретение вашего дома, заключите договор купли-продажи недвижимости. Обратитесь к юристу или агентам по недвижимости для помощи в оформлении документов и проведении сделки.

7. Подготовьтесь к ипотеке

Если покупатель будет использовать ипотеку для покупки вашего дома, они должны будут пройти процедуру одобрения ипотеки. Подготовьте все необходимые документы и работайте с ипотечным брокером, чтобы обеспечить успешное согласование ипотеки.

8. Передача недвижимости

Когда все документы подготовлены и сделка окончательно согласована, проведите процедуру передачи дома новому владельцу. Заключите необходимые договоры передачи и обеспечьте все необходимые процессы и проверки для закрытия сделки.

Следуя этим шагам, вы сможете более успешно продать свой дом через ипотеку. Это требует некоторых усилий и организации, но правильная подготовка и стратегия помогут достичь желаемого результата.

Оценка рыночной стоимости ипотечного жилья

Оценка рыночной стоимости имеет важное значение при продаже дома через ипотеку. Это процесс определения текущей рыночной цены, по которой можно продать недвижимость. Корректная оценка помогает владельцу получить максимально возможную сумму за свое жилье и определить правильную сумму ипотечного кредита.

Для проведения оценки рыночной стоимости жилья часто используются следующие методы:

• Сравнительный метод: Данный метод основывается на анализе стоимости аналогичных объектов недвижимости, проданных недавно в том же районе. Оценщик сравнивает свою недвижимость с объектами, учитывая такие факторы, как площадь, состояние, расположение и другие характеристики.
• Доходный метод: Этот метод используется для оценки коммерческой недвижимости и основан на ожидаемом доходе, который может быть получен от ее использования.
• Затратный метод: Затратный метод определяет стоимость восстановления или замены объекта недвижимости на сегодняшний день. Он учитывает стоимость материалов, труда и рыночные ставки стоимости.

Оценка рыночной стоимости ипотечного жилья проводится лицензированным оценщиком недвижимости. Он осмотрит объект, проанализирует рынок и применит соответствующие методы оценки, чтобы определить точную стоимость недвижимости. Владелец может получить отчет с рыночной стоимостью, который будет использоваться при продаже дома через ипотеку.

Оценка рыночной стоимости является важным шагом при продаже дома через ипотеку. Владельцу необходимо обратиться к профессиональному оценщику для получения точной и объективной оценки стоимости своего жилья. Это поможет владельцу установить правильную цену, привлечь потенциальных покупателей и успешно продать недвижимость.

Подбор надежного риэлтора и юриста

При продаже дома через ипотеку очень важно найти надежного риэлтора и юриста, которые помогут вам в проведении сделки и защитят ваши интересы. Ведь продажа недвижимости – это ответственный шаг, и ошибки или недоразумения могут привести к серьезным проблемам.

Что же нужно учитывать при выборе риэлтора и юриста? В первую очередь, обратите внимание на опыт работы и репутацию специалистов. Попросите рекомендации у знакомых, которые уже продавали недвижимость через ипотеку, и изучите отзывы о компаниях и отдельных специалистах в интернете.

Кроме того, важно узнать о квалификации и образовании риэлтора и юриста. Они должны иметь соответствующее образование и опыт работы в сфере недвижимости. Компания, в которой они работают, также должна быть лицензированной и иметь хорошую репутацию.

При выборе риэлтора оцените его профессионализм и коммуникабельность. Риэлтор должен быть готов помочь вам во всех вопросах, связанных с продажей дома через ипотеку, и предоставить вам полную информацию о процессе.

Также обязательно поинтересуйтесь, какие услуги входят в стоимость работ риэлтора и юриста. Некоторые компании могут предлагать пакетные услуги, включающие все этапы продажи недвижимости, а другие предоставляют отдельные услуги за отдельную плату.

Очень важно также оценить удобство работы с риэлтором и юристом. Какие сроки они могут предложить для проведения сделки? Как часто они будут связываться с вами и давать информацию о ходе дела? Такие вопросы также стоит обсудить на первой встрече с риэлтором и юристом.

И, конечно же, узнайте о стоимости услуг риэлтора и юриста. Подумайте заранее о своем бюджете и рассчитайте, сколько вы готовы заплатить за услуги специалистов. Стоймость услуг может существенно различаться в зависимости от района, в котором находится ваш недвижимость и условий продажи.

Надежный риэлтор и юрист помогут вам успешно продать дом через ипотеку, а также защитят ваши интересы в ходе сделки. Не спешите с выбором и обязательно проведите собеседование с несколькими специалистами, чтобы сделать правильный выбор.

Разрешение юридических вопросов

Продажа дома через ипотеку требует выполнения определенных юридических процедур и согласования с банком, предоставившим ипотечный кредит. Для успешного осуществления продажи и минимизации возможных юридических проблем вам потребуется следующая информация и документы:

• Договор ипотеки: Перед началом процесса продажи вам необходимо ознакомиться с вашим договором ипотеки и выяснить, существуют ли какие-либо ограничения или требования при продаже недвижимости, включая возможные штрафы или комиссии.
• Подтверждение жизненной ситуации: Некоторые банки могут потребовать от вас предоставить документы, подтверждающие причины продажи дома (например, свидетельство о разводе или утрата работы). Это нужно для того, чтобы банк мог оценить вашу способность погасить ипотечный кредит.
• Документы на дом: При продаже дома вам потребуется предоставить покупателю такие документы, как свидетельство о праве собственности, удостоверение личности и другие юридически значимые документы, подтверждающие вашу правоубежденность. Необходимо сделать копии этих документов и сохранить оригиналы для себя.
• Расчет остаточной суммы ипотечного кредита: Перед продажей дома вы должны связаться со своим банком и получить точные сведения о сумме оставшегося долга по ипотечному кредиту. Эта информация поможет вам определить цену, по которой вы можете продать свою недвижимость.
• Согласование с банком: Перед продажей дома вы должны связаться со своим банком и узнать их требования для продажи недвижимости. Это может включать заполнение специальной формы, предоставление дополнительных документов или согласование с условиями ипотеки.

Независимо от того, какой именно банк предоставил вам ипотечный кредит, важно тщательно изучить правила и требования, чтобы избежать возможных непредвиденных сложностей при продаже дома через ипотеку.

Продвижение недвижимости в сети

В современном цифровом мире продажи недвижимости становятся все более активными через интернет. Именно он стал основным инструментом для продвижения объектов недвижимости. Размещение объявлений и привлечение потенциальных покупателей можно сделать гораздо более эффективным с помощью правильного интернет-маркетинга.

Ниже приведены несколько советов для проведения успешного продвижения недвижимости в сети:

1. Создание профессионального веб-сайта. Веб-сайт должен содержать информацию о вашей недвижимости, фотографии, планы помещений и любые другие важные детали о доме или квартире. Это позволит потенциальным покупателям получить полную информацию и принять решение о контакте с вами для дальнейших вопросов.
2. Размещение объявлений на специализированных сайтах. Существует множество сайтов, где можно разместить информацию о продаже недвижимости. При выборе сайта уделите особое внимание его популярности и целевой аудитории.
3. Использование социальных сетей. Создание страницы или группы в социальных сетях позволит вам продвигать свою недвижимость среди широкой аудитории. Регулярно публикуйте информацию о продаже объекта и привлекайте потенциальных покупателей.
4. Сотрудничество с агентствами недвижимости. Если у вас нет времени или опыта продвижения недвижимости в сети, вы можете обратиться к специалистам. Агентства недвижимости имеют опыт и знания в области интернет-маркетинга и помогут максимально эффективно продвигать вашу недвижимость.

Важно помнить, что продвижение недвижимости в сети требует времени и усилий. Но правильные действия помогут привлечь больше потенциальных покупателей и ускорить процесс продажи.

Будьте проактивными и регулярно обновляйте информацию о своей недвижимости для увеличения ее видимости в сети.

Завершение сделки и освобождение от ипотеки

Завершение сделки по продаже дома через ипотеку предполагает несколько важных шагов, связанных с освобождением от ипотеки. В этом разделе мы рассмотрим основные этапы завершения сделки и важные моменты, которые необходимо учесть при продаже недвижимости, находящейся под ипотекой.

1. Погашение задолженности по ипотеке

Первым шагом в процессе окончания сделки является погашение задолженности по ипотеке. Продавец должен связаться со своим кредитором и уточнить сумму задолженности, а также сроки и порядок погашения. В большинстве случаев, продавец должен будет погасить оставшуюся сумму ипотечного кредита перед передачей недвижимости новому владельцу.

2. Оформление документов

После погашения задолженности по ипотеке необходимо оформить все необходимые документы для совершения сделки. Это включает в себя оформление акта приема-передачи недвижимости, перевод права собственности от продавца к покупателю, а также все другие документы, которые могут потребоваться в соответствии с законодательством.

3. Досрочное погашение ипотеки

Одним из вариантов освобождения от ипотеки является досрочное погашение кредита. Это означает, что продавец выплачивает оставшуюся сумму ипотечного кредита полностью до срока, указанного в договоре. В этом случае, продавец должен уточнить возможность досрочного погашения с кредитором и узнать о возможных штрафах или дополнительных расходах, связанных с данной процедурой.

4. Документальное подтверждение освобождения

После полного погашения задолженности по ипотеке или освобождения от ипотеки, необходимо получить документальное подтверждение от кредитора о том, что ипотека на дом была погашена или освобождена. Этот документ является важным юридическим документом и должен быть включен в сделку при передаче недвижимости новому владельцу.

5. Извещение государственных органов

После завершения сделки и освобождения от ипотеки, необходимо уведомить государственные органы об изменении владельца недвижимости. Обычно это делается путем подачи соответствующих заявлений и предоставления необходимых документов, подтверждающих сделку продажи и освобождение от ипотеки.

6. Передача недвижимости новому владельцу

После завершения всех формальностей, связанных со сделкой и освобождением от ипотеки, можно приступить к передаче недвижимости новому владельцу. Это включает в себя передачу ключей, документов и любых других материалов, которые могут быть связаны с домом. Также рекомендуется составить акт приема-передачи недвижимости, который будет подписан обеими сторонами.

Важно помнить, что освобождение от ипотеки может занять некоторое время и потребовать дополнительных затрат. Поэтому рекомендуется заранее планировать процесс продажи и обращаться за консультацией к профессионалам, знакомым с этой областью права и финансов.

Как продать дом через ипотеку? Иногда случаются ситуации, когда вам необходимо продать дом. Но, потенциальный покупатель может приобрести его исключительно через ипотеку. Как продать дом через ипотеку? Давайте вместе разбираться в данном вопросе.

Особенности продажи дома через ипотечное кредитование: что важно знать и помнить

Итак, важно помнить, что для совершения подобной сделки лучшим решением становится получение помощи у риелтора. В подобной ситуации вы в 99% случаев можете рассчитывать на законность сделок.

Когда происходит оформление договора купли-продажи, то придется тесно взаимодействовать как с покупателем, так и с банком. Ведь именно банк будет принимать решение о том, выдавать ли вашему покупателю денежные средства в виде ипотеки или отказать ему.

За счет того, что в сделке купли-продажи участвует не только покупатель, но и банк, то риски продавца всегда сведены к минимуму. Подобное обстоятельство связано с тем, что банки сами заинтересованы в том, что сделка купли-продажи была успешно завершена.

В этой ситуации вы получаете доход от продажи дома, покупатель – недвижимость, а банковское учреждение – проценты за пользование кредитом.

Кроме того, банк в обязательном порядке оценивает заранее заемщика. В частности, рассматривается его дееспособность, возможность отвечать по своим финансовым обязательствам и прочее. Поэтому, продавец минимально рискует столкнуться с мошенниками или с тем, кто начнет «сворачивать» сделку в случае недостаточности у него денежных средств.

Когда вы принимаете решение продать дом через ипотеку, то изначально следует заключить с потенциальным покупателем предварительный договор. В нем должны содержаться личные данные сторон, а также их права и обязанности. Именно данный документ будет являться основанием для банка, чтобы тот рассмотрел заявление покупателя- заемщика на оформление ипотечного займа.

После этого покупателю придется обращаться в банк с заявлением, в котором он сообщает о своем намерении оформить ипотечный займ. Чтобы точно получить ипотеку, важно предоставить документы, которые подтвердят вашу финансовую устойчивость.

Помимо этого, как только вы пришли к предварительной договоренности, важно правильно собрать необходимые бумаги. В числе них называют:

• Выписку из ЕГРН;
• Копию документов, которые подтверждают факт возникновения права собственности продавца на недвижимое имущество (к примеру, акт приема-передачи или договор купли – продажи);
• Если вы находитесь в браке, то важно предоставить согласие второго супруга на осуществление сделки;
• Справку о том, что у вас отсутствует задолженность по коммунальным платежам;
• Кадастровый паспорт на дом и земельный участок и ряд других.

Помните, что чем полнее будет предоставляемый пакет документов, тем повышаются шансы получить ипотечный займ на покупку дома.

В любом случае, когда вы покупаете дом через ипотеку, то придется правильно оценить свои финансовые возможности. Если в семье недостаточно средств на оплату личных нужд, то лучше отказаться от приобретения недвижимого имущества в виде дома. Ведь банк может отказать в предоставлении займа, если у вас будет недостаточный размер заработной платы или не будет созаемщиков, которые будут ручаться за вас.

Если вы хотите прочитать, 10 способов увеличить стоимость дома перед продажей, переходите по ссылке.

В такой момент заемщик задумывается, можно ли продать дом, который был куплен через ипотеку, до полной выплаты долга и снятия обременения? Как повлияет сделка на полученный от государства налоговый вычет? Можно ли продать целый дом или часть его, взятую по сельской и военной ипотеке? Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы снизить риски для продавца и покупателя недвижимости с обременением.

Какие существуют варианты продажи

Купленный в ипотеку дом на законных основаниях принадлежит собственнику. Это подтверждается документом, получаемым после завершения сделки в «Росреестре». Но в свидетельстве о праве собственности указывается, что недвижимость находится в залоге у банка. Без разрешения кредитно-финансовой организации собственник не может проводить сделки — продавать, обменивать или дарить дом в ипотеке. Такие ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет полностью выплачен. Поэтому при решении вопроса продажи дома в ипотеке стоит обратиться в финансовое учреждение, где был оформлен заем, и подать соответствующее заявление.

При получении разрешения от банка проблем с оформлением документов чаще всего не возникает. В назначенный день участникам сделки необходимо посетить офис кредитно-финансового учреждения, подписать договор купли-продажи и дополнительное соглашение, в котором текущий заемщик передает будущему владельцу долговые обязательства по выплатам. При этом важно подтвердить, что только после передачи прав собственности покупателю необходимо будет продолжить выплаты по кредиту.

В том случае, если банк не дает разрешения на продажу дома, находящегося под ипотекой, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

• Взять потребительский кредит. Перед принятием такого решения стоит оценить плюсы и минусы дополнительного обременения, собственные финансовые возможности.

• Досрочно погасить заем. Обычно этот способ выбирают при получении от покупателя предварительного залога, с помощью которого выплачивается долг по ипотеке за дом. Такой вариант нежелателен для нового владельца, поскольку после внесения аванса ему придется ждать возврата закладной банком. Только после получения подтверждения о снятии обременения участники могут продолжить процедуру купли-продажи недвижимости.

• Передать права собственности другому лицу с оформлением нового займа. При этом сделка проводится также путем досрочного погашения ссуды за счет денег, которые будут предоставлены покупателю по кредитному договору. Предпочтителен вариант, когда операции проводятся в одном банке, но будущий собственник дома может выбрать другую финансовую организацию с подходящими условиями по ипотеке. Покупатель, который становится заемщиком с переданными долговыми обязательствами, должен подходить под требования кредитора. Уточните, как получить ипотеку на покупку дома в «Росбанк Дом».

• Продать недвижимость за наличный расчет. Такой способ продажи выгоден всем участникам сделки. Покупатель вносит полную сумму оставшейся задолженности, остаток зачисляется на счет бывшего владельца. Продавцы реже соглашаются на торг, стремясь получить больше выгоды от купли-продажи. О снижении суммы возможно договориться в случае, если собственник дома не в состоянии оплачивать ипотеку.

В частных случаях при накоплении просрочек по платежам банк вправе продать залоговое имущество в счет долга клиента. В этом случае финансовая организация берет на себя полностью заботы по оформлению документов и поиску потенциальных покупателей. Как правило, у загородной недвижимости и частных домов низкая ликвидность, поэтому вероятность получить выгоду от такого вида сделки для продавца крайне мала.

Можно ли продать дом в сельской ипотеке

Льготная государственная программа ипотечного кредитования направлена на поддержку граждан, решивших купить частный дом в сельской местности. Заемщику, который подходит под требования банка, выдается одобрение на приобретение недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, коттеджа, участка под ИЖС.

В условиях льготной программы поддержки жителей небольших населенных пунктов до 30 тысяч человек есть существенное ограничение для собственников жилья. Продажа частного дома или другого вида недвижимости, который купили под сельскую ипотеку, невозможно в течение пяти лет с момента подписания договора кредитования. Даже если за это время задолженность была полностью погашена.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

• Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.

• Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

• Получить расчет остатка долга по займу в банке.

• Пройти процедуру снятия обременения с дома.

• Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

После этого можно продать дом, купленный по военной ипотеке, по стандартной схеме. Кроме перечисленных условий действует требование, что в коттеджах и таунхаусах должны быть установлены санузлы, проведено водоснабжение, электричество и отопление. Отказ в продаже недвижимости можно получить при проведении незаконных перепланировок и при аварийном или ветхом состоянии жилья.

Как продать дом с ипотекой и материнским капиталом

Если дом был куплен в ипотеку и при покупке задействовались денежные средства материнского капитала, то на каждого члена семьи, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, должны быть выделены доли после погашения кредита и снятия обременения. По закону для продажи такой недвижимости необходимо дополнительно запросить разрешение у органов опеки и попечительства.

После получения выписок из «Росреестра» можно оформить сделку купли-продажи дома. При этом в новом жилье на детей должны быть выделены доли, а площадь приобретаемой недвижимости — равна или больше предыдущей. Также органами опеки учитываются санитарно-техническое состояние помещения, благоустройство и наличие коммуникаций.

Список документов

Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:

• удостоверение личности;

• выписка из ЕГРН;

• копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;

• согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;

• разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;

• информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

• кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.

Также потребуется предоставить справку, которая подтверждает причины продажи. Список дополнительных документов можно узнать в банке, в котором был оформлен заем на жилье.

Договор купли-продажи дома в ипотеке

Найти платежеспособного покупателя, который будет готов приобрести недвижимость с ипотекой, — основная трудность для продавца. Если желающий находится, то с ним подписывается предварительный договор о деталях сделки, который фиксирует следующую информацию:

• цену недвижимости;

• кому принадлежит закладная;

• сумму остатка долга;

• контактные данные и реквизиты участников сделки;

• способ оплаты;

• сроки исполнения обязательств.

Для того чтобы избежать возможных проблем с юридической стороны решения вопроса, составленное соглашение заверяют у нотариуса. Ознакомьтесь с общими условиями кредитного договора от «Росбанк Дом» перед началом процесса покупки дома, находящегося в ипотеке.

Как уплачивается налог с продажи

При покупке недвижимости граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет с суммы сделки и с процентов, выплаченных по ипотеке. При продаже дома, который находится в обременении, полученная компенсация остается у собственника жилья.

Доход со сделки необходимо задекларировать и заплатить НДФЛ. Если дом был в собственности менее 5 лет, цена продажи равна или меньше покупки, то подоходный налог составит 13% от разницы суммы сделки. При расчете учитывается стоимость без учета процентов ипотеки.

Какие существуют риски

При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.

Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.

В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

---

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

---

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

---

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

---

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

---

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

---

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

---

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.