Как проверить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

1. Получите выписку из ЕГРН

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.

Сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра позволяет получить информацию о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия продавца и др. путем получения выписки из реестра.

Нажмите на область «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (для этого может понадобиться зайти на сайт с помощью аккаунта на «Госуслугах»), пройдите по следующим ссылкам. В разделе «Укажите цель обращения» выберите «Получить выписку из ЕГРН». Далее — «Об объекте недвижимости». Для получения наиболее полной информации рекомендуем заказать выписки двух видов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Введите данные и подайте заявление.

С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике. Получить их можно двумя способами. По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе, уточнила юрист Дарья Коровина.

2. Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

Для того чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП. Здесь вы можете убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась.

3. Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

5. Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

6. Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру.

«Сервис позволяет самостоятельно проверить статус паспорта, предъявленного продавцом, на предмет его действительности. Заполните поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта», введите код с картинки, затем нажмите кнопку «Отправить запрос». По результатам проверки сервис либо подтвердит, что паспорт среди недействительных не значится, либо сообщит, что паспорт недействителен (изъят, уничтожен)», — уточнила Дарья Коровина.

7. Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

8. Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

9. Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

10. Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

11. Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

• никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
• не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
• всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
• ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
• обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

12. Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

13. Проверьте банкротство и доверенности

«Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации позволяет проверить наличие в отношении юридического лица сообщений о существенных фактах (например, о ликвидации, реорганизации), о банкротстве, а также об отмене доверенностей. «Прокрутите стартовую страницу до раздела «Поиск публикации». В графе для заполнения укажите ИНН или ОГРН юридического лица, и система выдаст имеющиеся сведения либо сообщит, что таковых не обнаружено», — отметила Дарья Коровина.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) также позволяет проверить, не ведется ли в отношении продавца одна из процедур банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Можете также воспользоваться инструментом расширенного поиска. Если лицо находится в процедуре банкротства, в его карточке в разделе «Дела о банкротстве» будет отображена соответствующая информация. Помимо этого, ниже будет приведен перечень юридически значимых сообщений, касающихся данного лица», — уточнила Коровина.

14. Проверьте судебные дела

ГАС «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Определить, какой суд уполномочен рассматривать такой спор, можно, исходя из информации о территориальной подсудности, размещенной на сайте конкретного суда общей юрисдикции или мирового судьи.

«Определив нужный суд общей юрисдикции, откройте раздел «Судебное делопроизводство» (он также может называться «Поиск по судебным делам» или аналогичным образом). Далее — «Поиск информации по делам». Затем выберите картотеку поиска и введите данные продавца. Имейте в виду, что при вводе только Ф. И. О. или наименования юридического лица система может предложить список дел, участниками которых будут иные лица, нежели искомые», — уточнила Коровина.

Картотека арбитражных дел поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами, в том числе о делах о банкротстве. В левой верхней части страницы в графе «Участник дела» введите ИНН или ОГРН юридического лица либо его наименование или Ф. И. О. физического лица. Система выдаст перечень имеющихся в ней дел.

«Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов содержит информацию о ведущихся и недавно прекращенных (оконченных) исполнительных производствах. «Для поиска сведений о физических лицах выберите субъект Российской Федерации по месту жительства продавца либо по месту нахождения недвижимого имущества, введите его Ф. И. О. и дату рождения. Искать компании лучше по ИНН юридического лица. Это также можно сделать через вкладку «Поиск юридических лиц», но зачастую он менее эффективен. Обратите внимание, что ранее прекращенные (оконченные) производства могут не отображаться в результатах поиска», — уточнила Коровина.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с
каждым днем. При покупке недвижимости у будущих собственников возникает вопрос
“А можно ли купить недвижимость без риэлтора?”. С учетом современных
средств связи, наличия общедоступных баз недвижимости в интернете задача по
поиску подходящей для вас недвижимости стала значительно легче (при наличии
свободного времени на анализ рынка предложений). Однако перед тем, как
оформлять сделку купли-продажи недвижимости необходимо знать юридические
тонкости сделок с недвижимостью, так как рынок недвижимости переполнен мошенническими
схемами. Кроме того, важно подобрать недвижимость не только исходя из критериев
удобства, расположения и пр., но и проверить ее юридическую “чистоту”.

Для того чтобы избежать неквалифицированных действий
при покупке недвижимости, а также снизить риски покупки неблагонадежной
недвижимости, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру проверки
юридической чистоты недвижимости и порядок оформления купли-продажи
недвижимости. 

Что
выбрать: новостройку или вторичку?

Как правило, квартиры в строящихся домах дешевле, чем
уже готовое жилье. Отличие в цене может быть существенны,
в особенности, если речь идет о покупке квартиры на этапе котлована.
В то же время покупка новостройки сопряжена с определенными юридическими и
иными рисками. Мы подготовили таблицы с плюсами и минусами новостроек и
вторичного жилья, чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Апартаменты
или квартира?

Часто на рынке недвижимости можно
встретить привлекательные объявления о продаже апартаментов для проживания. С
юридической точки зрения апартамент представляет собой нежилое помещение без
какого-либо особого статуса. То есть в таком помещении нельзя зарегистрироваться,
на собственников апартаментов не распространяется ряд льгот и гарантий. Кроме
того, приобретая апартамент в строящемся доме дольщик рискует, так как при
банкротстве застройщика на него не будут распространяться нормы закона,
защищающие права покупателей жилых помещений.

Как выбрать подходящую квартиру?

Где посмотреть квартиры,
доступные для покупки? 

Попробуйте воспользоваться
популярными площадками, на которых размещают объявления о продаже
недвижимости: ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. 

Как купить квартиру в новостройке: инструкция

Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. 

Шаг 1. Выберите квартиру, проверьте застройщика и новостройку

Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:

Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки. Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства. 

Шаг 2. Оформите предварительные договоренности с застройщиком

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 

Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3. Предоставьте документы на новостройку банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Проверьте проект договора с застройщиком

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

Договор участия в долевом строительстве

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подпишите договор с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6. Подайте документы на регистрацию ДДУ в Росреестр

Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре либо предоставляет доверенность застройщику). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

На регистрацию также предоставляются договоры (количество экземпляров договора по количеству сторон в сделке, сейчас экземпляр договора не направляется в Росреестр, отметки о регистрации на договоре не ставятся), заявление о регистрации договора (подписывается застройщиком (цедентом, если заключается договор уступки) и участником строительства в Росреестре или МФЦ), квитанция об оплате пошлины, учредительные документы застройщика. Часто ДДУ регистрируются в электронной форме.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Размер госпошлины за регистрацию ДДУ

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7. Оплатите стоимость недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Как купить квартиру на вторичном рынке: инструкция

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи жилой и нежилой недвижимости, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления и регистрации сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 1. Выберите квартиру и проверьте ее юридическую чистоту

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя недвижимость, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.

Шаг 2. Оформите предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер) и цена недвижимости. Важным условием предварительного договора также является срок. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 3. Предоставьте документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости в ипотеку)

После проверки документов на объект недвижимости, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки квартиры будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Проверьте договор купли-продажи квартиры и согласуйте условия сделки

Как правило, проект договора купли-продажи недвижимости готовит продавец и предоставляет покупателю для ознакомления, но в некоторых случаях проект предоставляет сам покупатель. Возникающие разногласия разрешаются путем переговоров и внесения изменений в текст договора.

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

1. сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину
2. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
3. сделки по отчуждению жилой недвижимости, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с недвижимостью у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (квартиры, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи недвижимости

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на недвижимость (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи квартиры подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, обязан представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с недвижимостью, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке недвижимости с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости квартиры, а также в большинстве случаев необходимо заказать технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения  и изготовившей технический план помещения (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Необходимо отметить, что при покупке квартиры в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.

Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 6. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестр

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке квартиры без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 7. Оплатите стоимость квартиры  (в зависимости от выбранного способа оплаты) и получите ключи

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.

Как купить квартиру в ипотеку?

Покупка квартиры
с использованием ипотеки схожа с ситуацией, когда покупатель
приобретает жилье за собственные средства. Однако необходимо помнить, что
ипотечная квартира находится в залоге у банка или иного кредитора
до момента полной выплаты задолженности, а залог накладывает определенные
ограничения на собственника. Так, вы сможете проживать
в квартире, однако на то, чтобы сдавать ее в наем или
зарегистрировать в ней третьих лиц, придется получать согласие банка (кредитора). Если вы решите продать квартиру до выплаты кредита, то необходимо также получать согласие залогодержателя на сделку и перевод долга.

Договор приобретения недвижимости
с использованием кредитных средств также подписывают продавец и покупатель. Банк в договоре приобретения недвижимости стороной не является, однако, как правило, при покупке квартиры за счет кредитных средств в договор включаются дополнительные условия: источник денежных средств, обязательства по регистрации ипотеки (залога недвижимости).
После заключения договора приобретения и регистрации банк переводит деньги продавцу. Одновременно с заявлением на регистрацию права собственности покупатель и банк подают заявление и документы на регистрацию ипотеки. Если приобретается квартира в новостройке, то дольщик должен подать документы на регистрацию ипотеки после подписания передаточного акта и регистрации права собственности. 

Как купить квартиру с использованием материнского капитала?

Начиная с 2007 года семья, имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).

Для использования средств материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья накладывает на собственников серьезные обязательства — квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и детей.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой  недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом.

Подробную информацию можно получить
в инструкции «Как получить имущественный вычет?».

​

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».

В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

Для начала нужно определиться с параметрами квартиры:

• максимальная стоимость;
• количество комнат и площадь;
• район города;
• этажность дома, материалы строительства;
• состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.

Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.

«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Шаг 2. Проверяем квартиру

Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).

Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.

Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).

Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.

Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

• жилье куплено до брака;
• жилье получено в наследство одним из супругов;
• жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
• между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.

Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.

Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году: пошаговая инструкция

Шаг 3. Торгуемся

Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.

Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор

Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре должны быть прописаны:

• подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
• срок заключения основного договора;
• цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).

На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.

Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• наличие или отсутствие обременений;
• стоимость объекта недвижимости;
• срок и способ расчетов.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:

• продается доля в квартире;
• среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
• сделка проводится по доверенности;
• заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.

И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

• расчет наличными после оформления в МФЦ;
• банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
• аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры: подробная инструкция

Шаг 6. Получаем налоговый вычет

Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.

Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).

Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.   

Полезная инструкция о том, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Шаг 1. Поиск квартиры

Шаг 2. Осмотр квартиры

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

Шаг 5. Подготовка к сделке

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе она должна быть расположена и прочее. Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два: воспользоваться помощью риэлторов или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время. Осуществляя поиск квартиры своими силами, в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите и время, и деньги.

Для тех, кто все же решил купить квартиру без риэлтора, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет избежать распространенных ошибок.

Шаг 1. Поиск квартиры

 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество. Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.

Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.

Шаг 2. Осмотр квартиры

 Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:

— Этаж. Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.

— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.

— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей. Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.

Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо. С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

 Основные вопросы, волнующие граждан при покупке квартиры, — как купить квартиру, чтобы не обманули, и как не купить квартиру с обременением.

Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать, — это проверить документы (прежде всего, паспорта собственников). Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки купли-продажи, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т. д. Еще одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять — не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.

Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, — это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр. По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает трех лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий пяти рабочих дней.

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

 Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.

Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.

Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.

Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.

Шаг 5. Подготовка к сделке

 На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.

Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами. Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.

Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчетов.

Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.

Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.

Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.

Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача квартиры. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет. Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта — виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи — все проблемы ложатся на нового собственника.

Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. И получайте ключи!