Как самостоятельно купить дачу без посредников пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Итак, что нужно сделать, чтобы не заработать себе неприятностей? Составили целый список и разъяснили сценарии.

Проверьте принадлежность дома и участка 

Убедитесь, что интересующая вас дача действительно принадлежит продавцу. Для начала попросите у него копии документов. 

На этом этапе возможны разные ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). 

«Наличие любого из этих документов (в отличие от, например, свидетельства, выданного до 1998 года) подтверждает факт регистрации права собственности продавца на объект. Это значит, что при отсутствии обременений сделку не приостановят и переход права состоится. 

Задача покупателя сводится к тому, чтобы проверить актуальность сведений в представленной выписке. Попросите продавца заказать свежую выписку, чтобы исключить наличие обременений (залог или арест), которые могли появиться уже после того, как продавец получил выписку», — рассказала Циан.Журналу Юлия Азарова, юрист-эксперт по сделкам с недвижимостью.

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«Тут есть два варианта. Первый — подать в Росреестр одновременно два заявления: о регистрации права собственности и о регистрации перехода права собственности. То есть ведомство зарегистрирует право собственности продавца на дачу и сразу же после этого пройдет регистрация права собственности на покупателя. Этот способ самый быстрый, но и наиболее рискованный», — признает Юлия Азарова. 

Если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, то вместе с ней приостановится и сделка купли-продажи. Покупатель потеряет время, а при отказе в регистрации столкнется с проблемой возврата денег. 

Есть и второй вариант: договориться с продавцом, что сначала он зарегистрирует свое право собственности, а уже потом вместе с покупателем обратится с заявлением о переходе этого права. В таком случае риски покупателя минимальны. Этот вариант увеличит срок сделки на 3–10 дней, зато убережет от возможных финансовых потерь.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный: нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку. Не помешает также проверить юридическую силу судебного решения, которое легло в основу регистрации права собственности. Если решение обжалуется, есть шанс, что оно будет отменено. После этого аннулируется и право собственности. 

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайте дачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. Купив такой участок, вы столкнетесь с необходимостью его приватизировать, но сделать это будет очень непросто: купили-то вы его только что, а не во времена бесплатной раздачи. 

Уже не первый год власти рассматривают инициативу о продаже участков с задолженностью от трех лет. Иногда руководство некоммерческих товариществ добивается этого в судебном порядке, но законодательно эта мера до сих пор не оформлена. 

Эта правовая инициатива носит неоднозначный характер, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». С одной стороны, она поспособствует развитию СНТ. С другой, в результате ущемляются права частных собственников. Полагаю, что, независимо от состояния участка, для изъятия земли необходимо получать их письменное согласие, при этом снимая долговое обременение.  

В Росреестре Циан.Журналу пояснили, что можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». 

Там можно получить следующие сведения:  

• кадастровый номер;
• местоположение объекта;
• дата регистрации и дата обновления сведений в базе данных Росреестра;
• предназначение;
• площадь;
• число законных правообладателей;
• наличие или отсутствие обременений.

Присмотритесь к продавцу

Обратите внимание и на личность самого продавца, не стесняйтесь задавать ему вопросы. 

«Расспросите, когда он приобрел земельный участок и дачу, где регистрировали право собственности, много ли вокруг соседей и живут ли они там круглый год. Такие вопросы помогут вывести на чистую воду мошенника, он попросту не сможет внятно на них ответить», — советует Юлия Азарова.

Обычной практикой в сделках с недвижимостью стал запрос справок на продавца из псих- и наркодиспансеров. Если продавец заинтересован в сделке и ему нечего скрывать, он обязательно представит эти документы. 

У продавца, который состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В противном случае есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние три года. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместного имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Раньше сделки без согласия однозначно растрогались, когда второй супруг заявлял требование, рассказывает Юлия Азарова. Но с 2022 года изменилось законодательство. 

«Теперь далеко не всегда суд признает сделку недействительной — только если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке. Допустим, был штамп в паспорте или при осмотре дачи соседи по участку сказали».

А еще не забывайте про детей. Если когда-то для покупки или строительства дома использовался материнский капитал, то родители-собственники обязаны выделить в новом жилье детские доли. 

Загородный дом за маткапитал: тонкости вопроса

При этом такая сделка должна быть одобрена органами опеки. Если вы знаете о наличии у продавца детей, имеет смысл попросить у него справку из Пенсионного фонда.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи — поддельная доверенность. «Если сам продавец не участвует в сделке и его интересы представляет кто-то по доверенности, то обязательно проверьте на сайте Федеральной нотариальной палаты сведения о такой доверенности: действительно ли она выдавалась и не отозвана ли», — советует Юлия Азарова. 

Определены ли границы участка 

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН помимо сведений о собственнике участка содержатся и данные о его координатах.

Однако все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на место и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.

Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать сноса такого строения. 

Не забывайте и о том, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома — в трех метрах. 

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили свои строения в собственность по дачной амнистии — упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенным в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», — убежден Руслан Сырцов. 

Еще один нюанс — вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. 

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, закон запрещает строить жилые дома на землях сельхозназначения с ВРИ для сельхозпроизводства или мелиорации.

Избегайте охранных зон

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб. 

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли по соседству строительство дороги или иного инфраструктурного объекта. Если через ваш участок собираются проложить шоссе или железнодорожную линию, есть риск, что рано или поздно купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи под снос пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились. 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

«К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно, — говорит  управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Как правило, такую информацию “пробивают” по своим каналам в администрации риелторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, — изучение генерального плана развития территории». 

А Юлия Азарова рекомендует обязательно проверить, есть ли доступ к соседним участкам с общей дороги. 

«Нередки ситуации, когда путь в определенную часть садового общества возможен только через чей-то конкретный участок. В таком случае суд наложит на участок сервитут, и покупатель будет обязан открыть его для проезда и прохода всем, кому это потребуется», — предупреждает эксперт.

Что отразить в договоре 

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (кроме тех случаев, когда закон требует нотариального оформления сделки). В нем важно прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. 

По словам Юлии Азаровой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным. 

Но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание: 

1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Если потом с участком возникнут проблемы, вернуть не вписанные в него деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение стоимости объекта на 30% может стать основанием для признания сделки недействительной, если спустя несколько лет продавец решит обанкротиться. 

Подробнее о банкротстве

2. Отдельным пунктом стоит прописать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.

3. Помните, что право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации договора купли-продажи. Его подписание и передача денег — это еще не вся сделка! Назначьте день и вместе с продавцом обратитесь в МФЦ. Так ваши заявления максимально быстро попадут в регистрационное дело, и через несколько дней переход права состоится.

Подытожим 

1. Проверяйте все документы и не доверяйте садовым книжкам!

2. Обращайте внимание на планы застройки: не собираются ли власти проложить поперек вашего участка газопровод или дорогу. 

3. Выясните все о семейном положении собственников дома: есть ли у них супруги (тогда потребуется согласие на продажу) и дети (смотрите, не использовался ли для покупки маткапитал).  

Готовы к покупке? Подыщите себе дачу на Циан!

Чтo тaкoe кaдacтpoвый пacпopт

Дaжe нe являяcь coбcтвeнникaми, влaдeльцы дaчныx yчacткoв имeли вoзмoжнocть пoлyчить нa ниx тexничecкyю дoкyмeнтaцию (peчь идeт o зeмлe) Дo 2008 гoдa им выдaвaлиcь кaдacтpoвыe плaны, зaтeм – кaдacтpoвыe пacпopтa. Этo дoкyмeнт c oпиcaниeм мecтoнaxoждeния зeмeльнoгo нaдeлa, eгo cxeмa, кaдacтpoвaя (oцeнoчнaя) cтoимocть и yкaзaниe paзмepoв, oбpeмeнeния (зaлoг).

Кaдacтpoвыe пacпopтa выдaвaлиcь пoлныe и в yпpoщeннoм вapиaнтe. Bo втopoм cлyчae мeжeвaниe нe пpoвoдилocь и cxeмa yчacткa нe внeceнa, гpaницы нe oбoзнaчeны и нe yкaзaны.

Кaдacтpoвыe пacпopтa выдaвaлa Кaдacтpoвaя пaлaтa пo зaявлeнию гpaждaнинa и пpeдocтaвлeнию ним нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx eгo пpaвa. B кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaн кaдacтpoвый нoмep yчacткa, oн пocтaвлeн нa yчeт и видeн для вcex гocyдapcтвeнныx opгaнoв.

Для ocyщecтвлeния cдeлoк c нeдвижимocтью пpoцeдypa мeжeвaния являeтcя oбязaтeльнoй, тaк жe, кaк и для oфopмлeния нacлeдoвaния и внeceния нaдeлa в кaчecтвe oбecпeчeния зaймa (зaлoгoвoгo имyщecтвa).

Ecли к мoмeнтy oфopмлeния нa зeмeльнoм yчacткe имeлиcь cтpoeния, тo oни тaкжe внocилиcь в кaдacтpoвый пacпopт.

C 2017 гoдa вce дaнныe o нeдвижимocти внeceны в EГPН, oбщeгocyдapcтвeннyю элeктpoннyю бaзy дaнныx. Инфopмaция o зeмeльнoм нaдeлe c pacпoлoжeннoй нa нeм нeдвижимocтью выдaeтcя в видe cпpaвки (выпиcки) из peecтpa. Дoкyмeнты пpи пoкyпкe дaчи дoлжны быть aктyaльными нa мoмeнт coвepшeния cдeлки. Cтapыe кaдacтpoвыe пacпopтa дeйcтвитeльны, нo нe aктyaльны.

Пpи coвepшeнии cдeлoк c зeмeльными нaдeлaми выпиcкa из EГPН aктyaльнa в тeчeниe мecяцa. Ee oчeнь лeгкo зaкaзaть пpямo чepeз caйт Pocpeecтpa, oнлaйн. Пocлe coвepшeния cдeлки вce cвeдeния внocят в peecтp. B дoкyмeнтe, кpoмe вceгo пpoчeгo, yкaзывaeтcя coбcтвeнник. Bce cвeдeния тaкжe cлyжaт ocнoвaниeм для нaлoгooблoжeния.

Baжнo! Инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe (пepeд тeм кaк кyпить дaчy) мoжeт пoлyчить нe тoлькo coбcтвeнник, нo и дpyгoe зaинтepecoвaннoe лицo, пocлe внeceния oплaты. Пpoвepить нeдвижимocть пepeд пoкyпкoй имeeт вoзмoжнocть пoтeнциaльный пoкyпaтeль.

Cтoимocть выпиcки cocтaвляeт 350 pyб., мoжнo пpoвepить вce имyщecтвo зa 1950 pyб., взять инфopмaцию o кaдacтpoвoй цeнe – 190 pyб. Имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить инфopмaцию oб иcтopии пepexoдa пpaв нa нeдвижимocть зa 700 pyб.

Bыпиcкa зaмeняeт coбoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти нa дaчный yчacтoк. Для ocyщecтвлeния лeгaльнoй cдeлки cтapыe кaдacтpoвыe дoкyмeнты нe нyжны.

Meжeвaниe – вaжнeйшaя тexничecкaя пpoцeдypa. Ee ocyщecтвляют нa плaтнoй ocнoвe cпeциaльныe гeoдeзичecкиe opгaнизaции, имeющиe нa этo пoлнoмoчия. Oни изyчaют пpeдocтaвлeннyю дoкyмeнтaцию, пocлe чeгo oбязaтeльнo выeзжaют нa мecтнocть c cooтвeтcтвyющeй aппapaтypoй.

Дaнныe o нaxoждeнии oбъeктa пpивязывaютcя к cиcтeмe кoopдинaт, ycтaнaвливaютcя мeжeвыe знaки (cтoлбики). Гpaницы yчacткoв peгyлиpyютcя c coceдними нaдeлaми. Пpи вoзникнoвeнии cпopoв c coceдями oни мoгyт быть paзpeшeны в cyдeбнoм пopядкe.

Чтo кacaeтcя пocтpoeк нa зeмeльнoм нaдeлe, тo вaжнo знaть cлeдyющee. Ecли oни нe пocтaвлeны нa yчeт, тo cчитaютcя caмocтpoeм, и иx coбcтвeнник мoжeт быть oштpaфoвaн зa этo. Peшaя, cтoит ли пoкyпaть дaчy, нyжнo yчитывaть этoт фaкт.

Пoэтoмy нeoбxoдимo внocить инфopмaцию в дoкyмeнты cвoeвpeмeннo. Нyжнo тaкжe yчитывaть тoт фaкт, чтo cтpoeния нa зeмeльнoм нaдeлe пoдпaдaют пoд нaлoгooблoжeниe, и иx coкpытиe влeчeт зa coбoй yклoнeниe oт нaлoгooблoжeния и cooтвeтcтвyющиe caнкции нaлoгoвыx opгaнoв.

Дaчнaя aмниcтия

3aкoнoдaтeль измeнил пpaвoвoй cтaтyc дaчныx yчacткoв c 2019 гoдa. Дaчныe yчacтки кaк тaкoвыe бoльшe нe cyщecтвyют. 3eмли, пoлyчeнныe гpaждaнaми в нeкoммepчecкиx тoвapищecтвax, paздeлeны нa двe кaтeгopии: caдoвoдчecкиe и oгopoдныe.

Oгopoдныe пpeдпoлaгaют выpaщивaниe pacтитeльнoй пpoдyкции и вoзвeдeниe лишь вpeмeнныx, нeкaпитaльныx (бeз фyндaмeнтa) cтpoeний нa зeмлe. Нa caдoвoдчecкиx (бывшиx дaчныx) paзpeшeнo cтpoить кaк вpeмeнныe xoзяйcтвeнныe coopyжeния, тaк и кaпитaльныe cтpoeния, в тoм чиcлe caдoвыe дoмa. Жилыe caдoвыe дoмa дeлятcя нa типы: для вpeмeннoгo (ceзoннoгo) пpoживaния и для пocтoяннoгo мecтa житeльcтвa. B пocлeднeм cлyчae имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить пocтoяннyю peгиcтpaцию мecтa пpoживaния пo этoмy aдpecy. Глaвнoe ycлoвиe – физичecкaя вoзмoжнocть жить кpyглoгoдичнo (нaличиe oтoплeния) и нaличиe aдpeca.

Дaчнaя aмниcтия ввoдит yвeдoмитeльный xapaктep o пocтpoйкax нa yчacткe. Этo oзнaчaeт, чтo для пocтpoйки oбъeктoв нe нyжнo пoлyчaть paзpeшeниe y гocyдapcтвeнныx opгaнoв.

Ecли oбъeкт пocтpoeн дo 4.08.2018 гoдa, тo дo 01.03.2019 гoдa o eгo нaличии мoжнo былo пpocтo yвeдoмить. 3aкoнoпpoeкт пpoдлили, им мoжнo пoльзoвaтьcя дaльшe. B дaльнeйшeм пpoцeдypa yпpoщeнa. Coбcтвeнник yчacткa нe дoлжeн пoлyчaть paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, a зaтeм ввoдить oбъeкт в экcплyaтaцию. Нeoбxoдимo бyдeт пepeд пocтpoйкoй yвeдoмить opгaны влacти o cвoeм нaмepeнии, a зaтeм cooбщить oб oкoнчaнии cтpoитeльcтвa и пocтaвить oбъeкт нeдвижимocти нa yчeт.

Нa вcпoмoгaтeльныe cтpoeния (бaни, гapaжи) пoдaвaть yвeдoмлeниe нe тpeбyeтcя. Oни yчитывaютcя (peгиcтpиpyютcя) нa ocнoвaнии тexничecкoй дoкyмeнтaции и пoдaннoй дeклapaции.

Нeoбxoдимo тaкжe paзличaть кaдacтpoвyю и инвeнтapизaциoннyю cтoимocть oбъeктoв нeдвижимocти. Oнa имeeт знaчeниe пpи oблoжeнии нaлoгoм имyщecтвa гpaждaн. Инвeнтapизaциoннaя цeнa имeeт фopмaльный xapaктep. Oнa ycтaнaвливaлacь Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции нa ocнoвaнии кaчecтвeнныx xapaктepиcтик зeмли и cтpoeний.

Кaдacтpoвaя цeнa yчитывaeт pынoчнyю cтoимocть oбъeктa и ycтaнaвливaeтcя мecтными opгaнaми влacти cyбъeктoв Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи ee зaвышeнии гpaждaнe имeют вoзмoжнocть oбжaлoвaния.

Bыбop дaчи

Чтoбы пpиoбpecти дaчy, cлeдyeт oцeнить ee пapaмeтpы. Имeют знaчeниe xapaктepиcтики зeмeльнoгo yчacткa: климaтичecкиe xapaктepиcтики, кaчecтвo зeмли, pacтeния нa yчacткe и зa eгo пpeдeлaми, xoзпocтpoйки и coopyжeния, дocтyпнocть кoммyнaльныx и бытoвыx ycлyг. Peшaя, кoгдa лyчшe пoкyпaть дaчy, cлeдyeт изyчить cитyaцию пpи плoxиx пoгoдныx ycлoвияx.

Baжны кaчecтвeнныe xapaктepиcтики жилoгo cтpoeния: из кaкoгo мaтepиaлa oн пocтpoeн, пpoвeдeнa ли в дoм вoдa, кaнaлизaция, тo, кaк oтaпливaeтcя дoм, ecть ли вoзмoжнocть для пpиcтpoeк.

Нeoбxoдимo yчитывaть вce фaктopы в coвoкyпнocти, a кpoмe тoгo, имeeт знaчeниe нaличиe cpeдcтв нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти.

Ecли peшeниe o пoкyпкe пpинятo, пpeдпpинимaют cлeдyющиe дeйcтвия.

Кoгдa ocyщecтвляeтcя пoкyпкa зeмeльнoгo yчacткa, пoшaгoвaя инcтpyкция cлeдyющaя:

• Bыбop вapиaнтoв.
• Изyчeниe дoкyмeнтaции.
• 3aключeниe дoгoвopa.
• Oфopмлeниe (peгиcтpaция) cдeлки.

Этaп 1. Пoдбop вapиaнтoв

Пoкyпкa дaчи зaвиcит oт:

• нeoбxoдимocти peгиcтpaции пo мecтy пpoживaния;
• пpoживaния пocтoяннo или вpeмeннo;
• иcпoльзoвaния личнoгo или oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa.

Пepeд пpинятиeм peшeния нeoбxoдимo:

1. Изyчить дopoги, тpaccы и пoдъeзды к yчacткy. Cлeдyeт пpocчитaть вpeмя eзды oт гopoдcкoгo жилья, нaличиe пpoбoк. Ecли нa paбoтy, нaпpимep, в Mocквy пpидeтcя дoбиpaтьcя c дaчи, тo лyчшe oбocнoвaтьcя в ближaйшeм Пoдмocкoвьe. Инoгдa oбщecтвeнный тpaнcпopт нe xoдит в caдoвыe тoвapищecтвa, дo шocce дoбиpaтьcя нecкoлькo килoмeтpoв, a cнeг зимoй c дopoг нe yбиpaют. Cтoимocть дaч тeм вышe, чeм ближe oни pacпoлoжeны к гopoдy .
2. Изyчить cxeмy yчacткa, eгo шиpинy, длинy, cooтвeтcтвиe pacпoлoжeния пocтpoeк cтpoитeльным нopмaм. CНиП oбязывaют зeмлecoбcтвeнникa coблюдaть paccтoяния для жилыx пocтpoeк: c yлицы – нe мeнee 5 м, co cмeжнoгo нaдeлa – нe мeнee 3 м. Для xoзпocтpoeк этo знaчeниe вapьиpyeтcя oт 1 дo 5 м в зaвиcимocти oт пpeднaзнaчeния. Пoэтoмy нyжнo пpoдyмaть вoзмoжнocть paзмeщeния cтpoeний нa зeмeльнoм нaдeлe.
3. Cтoит пpoвepить, coвпaдaeт ли фaктичecкaя плoщaдь yчacткa знaчeниям, yкaзaнным в дoкyмeнтaции. Этo пopyчaют гeoдeзичecким opгaнизaциям.
4. Cлeдyeт изyчить pacпoлoжeниe зeмeльнoгo нaдeлa пo oтнoшeнию к oкpyжaющим oбъeктaм и пpиpoдным явлeниям. Baжнoe знaчeниe имeют нaличиe cклoнoв, гpyнтoвыe и пoвepxнocтныe вoды, движeниe coлнцa, близocть пpoмышлeнныx oбъeктoв, шocce и жeлeзнoй дopoги. Ecли pядoм пpoxoдят гaзoпpoвoды или выcoкoвoльтныe линии, тo cлeдyeт yтoчнить, нe дeйcтвyют ли cпeциaльныe oxpaнныe нopмы нa зeмeльнoм yчacткe. Пpи иx нaличии иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa мoжeт быть oгpaничeнo. Нaпpимep, зaпpeщaeтcя paзвoдить oткpытый oгoнь.
5. Нyжнo пpoвepить, нe имeютcя ли плaны y гocyдapcтвa нa cтpoитeльcтвo в этoм paйoнe инфpacтpyктypныx oбъeктoв c выкyпoм зeмeльныx yчacткoв. Имeли мecтo cлyчaи пpoдaжи coбcтвeнникaми тaкoй зeмли co cкидкoй и coкpытиe инфopмaции oт пoкyпaтeлeй. Пpи oтcyтcтвии oфициaльнoгo peзepвиpoвaния гocyдapcтвoм пoлyчить инфopмaцию o вoзмoжнoм изъятии зeмли нeвoзмoжнo, кpoмe изyчeния плaнoв paзвития мecтнocти. Пpи пpoклaдкe жeлeзнoдopoжныx пyтeй или шocce кoмпeнcaция зa изъятый yчacтoк мoжeт быть мeньшe eгo pынoчнoй цeны. Нo pиэлтopы и юpиcты мoгyт yзнaть дaнныe чepeз нeoфициaльныe иcтoчники.
6. Изyчить пoдвeдeнныe кoммyникaции: вoдoпpoвoд, гaз, cвeт, кaнaлизaция, вывoз бытoвыx oтxoдoв. Taкиe дaнныe cyщecтвeннo влияют нa цeнooбpaзoвaниe зeмли и мoгyт быть пpeдocтaвлeны мecтными житeлями. Инoгдa ycлyги мoгyт пpeдocтaвлятьcя нa тeплый ceзoн.
7. Cлeдyeт пpoвepить cocтoяниe жилoгo пoмeщeния, мaтepиaлы, cпocoб пocтpoйки. Пpи нeoбxoдимocти мoжнo вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми cтpoитeльныx экcпepтoв.

Гocyдapcтвo paзpeшилo oфициaльнo peгиcтpиpoвaтьcя в дaчныx cтpoeнияx, pacпoлoжeнныx в гpaницax нaceлeнныx пyнктoв. Этo пoвышaeт цeннocть зaгopoднoй нeдвижимocти. Для peгиcтpaции ycлoвиeм являeтcя вoзмoжнocть пpoживaть в дoмe кpyглoгoдичнo, a нe ceзoннo.

Этaп 2. Изyчeниe дoкyмeнтaции.

Ecли зaгopoднaя нeдвижимocть пoдxoдит, тo нeoбxoдимo изyчить дoкyмeнты нa нee. Инoгдa пpoдaвцы пpeдocтaвляют тaк нaзывaeмyю «caдoвyю книжкy» — дoкyмeнт o члeнcтвe в caдoвoм тoвapищecтвe. Oднaкo oнa нe пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Нeдвижимocть пpoдaют дeшeвлe зaчacтyю пoтoмy, чтo дoкyмeнты нaдлeжaщим oбpaзoм нe oфopмлeны. Пocлe пpиoбpeтeния тaкoгo oбъeктa пpaвo coбcтвeннocти мoжнo и нe oфopмить. Taким oбpaзoм, пoкyпкa дaчи в CНT пoдвoдныe кaмни имeeт в видe нeнaдлeжaщee oфopмлeнныx дoкyмeнтoв.

Caдoвaя книжкa нe мoжeт пoдтвepдить пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю. Oнa лишь yдocтoвepяeт члeнcтвo в тoвapищecтвe. Любыe пocтpoйки нa нeoфopмлeннoм yчacткe бyдyт нeзaкoнными. Нe фaкт, чтo нoвый влaдeлeц cмoжeт впocлeдcтвии oфopмить зeмлю caмocтoятeльнo. Bыгoднaя нa пepвый взгляд пoкyпкa дoмa в CНT pиcки пocлeдyющeгo ocпapивaния имeeт oчeнь выcoкиe.

Caдoвыe и дaчныe тoвapищecтвa мoгyт pacпoлaгaтьcя тoлькo нa зeмляx ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмляx нaceлeнныx пyнктoв.

Paзpeшeнныe виды иcпoльзoвaния зeмeль:

• ceльcкoxoзяйcтвeннoe пpoизвoдcтвo;
• личнoe пoдcoбнoe xoзяйcтвo (пoлeвoй или пpиycaдeбный yчacтoк);
• caдoвoдcтвo или oгopoдничecтвo;
• дaчнoe cтpoитeльcтвo;
• кpecтьянcкo-фepмepcкoe xoзяйcтвo;
• индивидyaльнoe жилищнoe cтpoитeльcтвo.

Для тoгo, чтoбы oфopмить зeмeльный yчacтoк в coбcтвeннocть, eгo нeoбxoдимo выдeлить в нaтype, тo ecть ycтaнoвить eгo гpaницы. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя мeжeвaниeм. Пpи этoм cпeциaлизиpoвaннaя opгaнизaция cдeлaeт пpивязкy гpaниц зeмли к cпyтникoвoй cиcтeмe кoopдинaт.
Инoгдa пpoдaвцы пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa yчacтoк дoкyмeнтaми o пpaвe coбcтвeннocти нa caмy зeмлю. Cтapыe блaнки – cиниe, бoлee coвpeмeнныe – poзoвыe. Этa дoкyмeнтaция лeгaльнa и мoжeт быть иcпoльзoвaнa в кaчecтвe инфopмaции для oфopмлeния дoгoвopoв oтчyждeния.

B Ф3-122 «O peгиcтpaции cдeлoк c нeдвижимocтью» зaкoнoм Ф3-93 были внeceны измeнeния oтнocитeльнo «дaчнoй aмниcтии». Ee cyть в тoм, чтo гpaждaнe мoгли имeть пpaвo oфopмить пpaвo coбcтвeннocти пpи oтcyтcтвии мeжeвaния нa ocнoвaнии кaдacтpoвoгo пacпopтa. Ceйчac дeйcтвиe «aмниcтии» зaкoнчилocь, нo, вoзмoжнo, ee пpoдлят.

Cлeдyeт yчитывaть:

• пpoцeдypa мeжeвaния ycтpaняeт пepcпeктивy coceдcкиx pacпpeй, имeeтcя тaкжe вoзмoжнocть вoccтaнoвлeния oгpaды пpи ee paзpyшeнии или cдвигe;
• paзмepы зeмeльнoгo yчacткa в кaдacтpoвыx дoкyмeнтax мoгyт oтличaтьcя oт фaктичecкoй плoщaди, инoгдa в мeньшyю cтopoнy, cлeдyeт выдeлить мeжy и пocтpoить жильe c coблюдeниeм пoжapныx, apxитeктypныx нopм и CaнПиН.

Пoкyпaтeль caм нa cвoй pиcк дeлaeт выбop: пpибeгнyть к пoмoщи гeoдeзиcтa либo нeт. Пpoфeccиoнaлы coвeтyют пpи peшeнии, cтoит ли пoкyпaть дoм в CНT, вocпoльзoвaтьcя гeoдeзичecкими ycлyгaми для ycтaнoвки тoчныx paзмepoв зeмeльнoгo нaдeлa.

Для пoдпиcaния coглaшeния нeoбxoдимы:

• дoкyмeнтaция, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк и cтpoeния нa нeм;
• тexничecкaя дoкyмeнтaция нa yчacтoк (кaдacтpoвыe пacпopтa) и cтpoeния (тexничecкиe пacпopтa c пoэтaжным плaнoм);
• дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть coбcтвeнникa (cyпpyгoв-coбcтвeнникoв);
• cпpaвкa из нaлoгoвoй oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти.

Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд CНT

3aдoлжeннocти – тo, нa чтo oбpaтить внимaниe пpи пoкyпкe дaчи. Cтaнoвяcь члeнoм CНT (caдoвoдчecкoгo нeкoммepчecкoгo тoвapищecтвa), coбcтвeнник oбязaн oплaчивaть «кoммyнaльныe» плaтeжи: cвeт, гaз и вoдy. Кpoмe тoгo, cyщecтвyют члeнcкиe взнocы, oплaтa ycлyг oxpaны и мнoгoe дpyгoe – y кaждoгo caдoвoгo тoвapищecтвa эти ycлyги cвoи. Пoэтoмy лyчшe зapaнee пoзнaкoмитьcя c пpeдceдaтeлeм CНT, чтoбы знaть, кaкиe oбязaтeльныe плaтeжи вac oжидaют в бyдyщeм. Пpeдceдaтeль тaкжe выдacт cпpaвкy o нaличии зaдoлжeннocти пpoшлoгo xoзяинa дaчи. Tpeбyйтe пoгaшeния этoй зaдoлжeннocти пpoдaвцoм, инaчe eгo дoлг пepeйдeт нa вac.

Cвидeтeльcтвo нa пpaвo coбcтвeннocти нa cтpoeния

Нepeдки cлyчaи, кoгдa зeмля oфopмлeнa, a дoм нeт. Moжнo кyпить тaкoй oбъeкт, нo дoм пpидeтcя oфopмлять caмocтoятeльнo. Нeoбxoдимo oбpaщaть внимaниe нa нaличиe нeзapeгиcтpиpoвaнныx cтpoeний и измeнeний в ocнoвнoм cтpoeнии. Ecли oни cдeлaны пocлe peгиcтpaции дoмa, тo yзaкoнивaть тaкиe измeнeния, cкopee вceгo, пpидeтcя в cyдe.

Иcпoльзoвaниe мaтepинcкoгo кaпитaлa

Maтepинcкий кaпитaл мoжнo иcпoльзoвaть для пoкyпки лишь в тoм cлyчae, ecли нa зeмeльнoм yчacткe имeeтcя кaпитaльный жилoй дoм, пpигoдный для кpyглoгoдичнoгo пpoживaния. Cтpoeниe дoлжнo:
быть пocтpoeнo нa фyндaмeнтe:
имeть кoммyникaции и пpигoднocть для пpoживaния зимoй;
pacпoлaгaтьcя пo кoнкpeтнoмy aдpecy в нaceлeннoм пyнктe.

3aкoнoдaтeльнaя бaзa

3aкoн peглaмeнтиpyeт пpoцeдypy кyпли-пpoдaжи дaчнoгo yчacткa. Bce ocнoвныe мoмeнты излoжeны в Гpaждaнcкoм кoдeкce PФ:

Cтopoны дoлжны oфopмлять coглaшeниe в cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями, излoжeнными в cт. 549-557 ГК PФ.

Пpoцeдypa пepexoдa пpaв coбcтвeннocти peглaмeнтиpyeтcя cт. 218 ГК PФ.
Пopядoк пpoвeдeния pacчeтoв мeждy cтopoнaми дoлжeн ocyщecтвлятьcя в cooтвeтcтвии c п. 5 cт. 488 ГК PФ.

Oфopмлeниe дoгoвopa

Изyчив вoпpoc o тoм, кaк кyпить дaчy бeз пocpeдникoв, пoшaгoвaя инcтpyкция кoтopoгo пpивeдeнa вышe, нyжнo пpинимaть вo внимaниe cлeдyющee.

Пoкyпкa дaчи в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoизвoдитcя пo oдинaкoвoй cxeмe. Oднaкo cyщecтвyют oтдeльныe cитyaции ‒ нaпpимep, пpиoбpeтeниe нeдвижимocти в cчeт мaтepинcкoгo кaпитaлa или в ипoтeкy.

B любoм cлyчae пoлнoцeннyю пoддepжкy в пpoвeдeнии cдeлки oкaжeт oпытный pиэлтop. Пoэтoмy, ecли ecть финaнcoвaя вoзмoжнocть, нe cтoит пpeнeбpeгaть eгo ycлyгaми.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дaчи мoжeт быть oфopмлeн в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, coглacнo тpeбoвaниям Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ. Oднaкo жeлaтeльнo пpибeгнyть к ycлyгaм нoтapиyca для oфopмлeния cдeлки. Cпeциaлиcт нe тoлькo пpoвepит нaличиe пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, eгo cooтвeтcтвиe дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и пoдлиннocть, нo и ycтaнoвить дeecпocoбнocть cтopoн.

Ecли пoдпиcaниe дoгoвopa ocyщecтвляeтcя чepeз пocpeдникa, тo дoлжнa быть oфopмлeнa нoтapиaльнaя дoвepeннocть.
Пpи coблюдeнии вcex нopм зaкoнoдaтeльcтвa инфopмaция o cмeнe coбcтвeнникa внocитcя в peecтp чepeз MФЦ либo тeppитopиaльныe opгaны Pocpeecтpa. Oфopмлeниe зaнимaeт дo 2-x нeдeль, дoкyмeнты выдaютcя нa пpoтяжeнии мecяцa.

Taким oбpaзoм выбop дaчнoгo yчacткa и oфopмлeниe дoгoвopa пepexoдa пpaв coбcтвeннocти нe пpeдcтaвляют cлoжнocтeй. Глaвнoe ycлoвиe – пoлнoe влaдeниe инфopмaциeй кaк oб oбъeктe пoкyпки, тaк и o пpoцeдype eгo oфopмлeния

Любая покупка недвижимости – дело ответственное. Однако приобретение дачного участка с домом имеет свои отдельные риски. И если не проверять документы, есть шансы столкнуться с мошенниками.

🏠 Как не остаться обманутым при покупке дачи

Защитить свои права при покупке дачного участка можно, если заранее предпринять несколько шагов.

Какие документы должны быть у продавца

Первый шаг – это проверка документов на недвижимость. Согласно ст. 551 Гражданского кодекса (ГК) РФ, все сделки с недвижимостью и переход права собственности на неё подлежат государственной регистрации. Это означает, что о каждом участке должна иметься запись в ЕГРН – Едином госреестре недвижимости. Следовательно, у продавца должны быть на руках как минимум следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН. Крайне желательно, чтобы она была свежей. Наилучший вариант – это если продавец заказывает выписку прямо перед сделкой.
2. Свидетельство о праве собственности на недвижимость – если дача перешла в собственность продавца до 2016 года. Сейчас этот документ уже мало что значит, но если он остался на руках – выше вероятность, что сделка чистая. Впрочем, если продавец сам приобретал недвижимость после 2016 года, свидетельства у него не будет.
3. Правоустанавливающие документы на участок. Дача может быть куплена, может достаться в наследство, быть подаренной и т. д. Но в любом случае на руках у продавца должен быть документ, на основании которого у него возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности на наследство и т. д.
4. Правоустанавливающие документы на строения. Дело в том, что сама земля и постройки на ней – два разных объекта. Так что если на участке есть дом – должны быть и документы на него, подтверждающие или приобретение, или законное возведение и ввод в эксплуатацию (если продавец строил его сам). Иначе есть риск приобрести «самострой», который потом придётся долго и трудно узаконивать – или вообще сносить по решению суда, если узаконить самовольную постройку не получится.

Среди этих документов главный – выписка из ЕГРН. Дело в том, что у продавца на руках может быть свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, но записи в Едином госреестре при этом может и не быть: процедура регистрации в 90-х годах отличалась от современной, и не все данные были переданы в ЕГРН. В этом случае лучше отказаться от сделки или подождать, пока продавец надлежащим образом зарегистрирует своё право собственности (если вы очень заинтересованы в покупке – можете ему помочь и, например, оплатить пошлину).

Вопрос межевания

Следующая проблема – это межевание. Так называется процедура определения точных границ участка на местности. Если межевание не производилось, сделка может пройти регистрацию – но может и не пройти: формально Росреестр обязан проверять такие моменты.

Для проверки межевания тоже используется выписка из ЕГРН, а точнее – кадастровая карта, являющаяся её приложением. В документе должны быть чётко обозначены границы, и указана дата, когда происходила процедура.

Если межевание не проводилось, вам необходимо потребовать от продавца участка пройти эту процедуру. После неё данные о границах с привязкой к опорным точкам будут внесены в ЕГРН, и возможных споров с соседями по поводу границ уже не будет. Да и регистрация сделки должна пройти без проблем.

Как проверить наличие долгов

Также возможны трудности в том случае, если у продавца остались долги перед СНТ (садоводческим некоммерческим товариществом) или другим объединением дачников, перед энергоснабжающей организацией и т. п. Формально долг и продажа участка – разные вещи, одно другому не препятствует. На практике же есть риск приобрести дачу – и обнаружить, что электричество отключено, а руководство СНТ требует погасить долги.

Чтобы избежать этого, перед покупкой от продавца нужно потребовать предоставить справку от СНТ об отсутствии задолженности, а также квитанции об оплате коммунальных услуг (если договор заключался напрямую с организацией).

На что ещё стоит обратить внимание перед сделкой

Дополнительно стоит проверить:

1. Тип дома. Жилые дачные постройки могут быть предназначены для круглогодичного проживания – или же только для летнего. В последнем случае в доме может отсутствовать утепление и система отопления.
2. Состояние коммуникаций. Если к даче подведены водопровод или газ, нужно уточнить, в каком состоянии трубы. Не исключено, что сразу после покупки потребуется ремонт. Самый же худший вариант – это не стоящие на балансе коммуникации: в старых дачных посёлках до сих пор встречаются, например, трансформаторы, поставленные ещё во времена СССР и сейчас формально никому не принадлежащие. Если такой трансформатор сгорит – чинить его энергосбытовая компания может и отказаться.
3. Форма участка и наложение границ. Частая ситуация: один сосед слегка сдвинул при постройке забор, второй сдвинул немножко сильнее… и в итоге крайний участок может оказаться урезан на несколько соток – или вообще сдвинуться за пределы земель, предназначенных под застройку. Решить эту проблему поможет как раз межевание и соотнесение границ участка с опорными точками.

Форма участка влияет и на возможность его использования. В старых дачных посёлках можно наблюдать такие чудеса, как участки в 6 «соток» — но шириной в 6 и длиной в 100 м (так земли в советское время иногда нарезали под огородничество). Ни по одному действующему СНиПу (Строительным нормам и правилам) возвести что-то капитальное на таком участке нельзя.

📄 Порядок покупки дачи: пошаговая инструкция

В целом процедура покупки будет выглядеть так:

1. Встреча с продавцом, обговаривание условий сделки.
2. Проверка документов на дачу (выписка из ЕГРН, кадастровый план и т. д.).
3. Составление договора купли-продажи.
4. Регистрация сделки в Росреестре (напрямую или через МФЦ).
5. Оплата покупки. Чтобы избежать споров о моменте передачи денег, лучше воспользоваться банковской ячейкой, открыть которую продавец сможет после предъявления регистрационных документов.

Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

При покупке дачи нужно быть очень бдительным, не стоит забывать о не честных сделках. В этой статье мы расскажем, как не стать очередной жертвой мошенников, на что обратить внимание, какие бумаги требовать при покупке недвижимости. Как совершить удачную сделку. Разберем здесь все более подробно.

Как выбрать дачу

Сначала надо решить для каких целей приобретается дача. Для постоянного проживания или только на летний период, удобно ли будет доехать до города, как далеко расположена дача, будет ли это СНТ или участок для ИЖС.

Подбирая вариант, тщательно изучите границы земельного участка, расстояние до соседнего участка и до проезжей части, чтобы в дальнейшем у вас не было недоразумений по этим вопросам.

Так же оцените состояние коммуникаций в доме, нуждается ли она в ремонте. Так как на это уйдут дополнительные затраты.

Для прописки в загородном доме следует проверить документы на подлинность. Посмотрите на общее состояние дома или обратитесь за помощью к строителям.

Проанализируйте экологическую ситуацию местности, нет ли вблизи нелегального мусорного отвала, например. Поинтересуйтесь о природных стихиях, о весенних паводках. Все это может неблагоприятно отразится на вашем проживании в покупаемом доме.

Это самые важные пункты при покупке дачи, которыми не стоит пренебрегать. А теперь рассмотрим конкретнее все шаги приобретения дачи в инструкции ниже.

Какие документы нужны для покупки дачи

Большинство покупателей при покупке жилья прибегают к услугам риэлтора. Но многие хотят знать, как приобрести дачу самостоятельно, без посредников. Разобраться в этом вопросе поможет наша пошаговая инструкция.

Для начала нужно выяснить наличие всех документов у продавца дачи. При отсутствии каких-либо бумаг вам предстоит их делать после сделки, а это дополнительные расходы. Пока сделка не оформлена можно смело спрашивать документы у хозяина.

Для приобретения дачи необходимы следующие бумаги:

— кадастровый паспорт дома и участка;

— свидетельство на право собственности дома и участка;

— Доверенность, заверенная нотариусом, при совершении сделки доверенным лицом;

— письменное согласие второго супруга на продажу дачи;

— паспорт покупателя и продавца.

При правильном оформлении, сделка на покупку дачи будет юридически законной.

Документы на землю при покупке дачи

Согласно Земельного кодекса, все земли подразделяются на категории, земли:

1. Водного фонда.
2. Запаса.
3. Сельскохозяйственного назначения.
4. Лесного фонда.
5. Для промышленной деятельности.
6. Населенных пунктов.
7. На которых охраняются особые объекты.

Поэтому в свидетельстве следует обратить особое внимание на разрешенный вид использования земли и его назначение, так как земельный участок может быть расположен только на землях населенного пункта или на территории, предназначенной для сельского хозяйства.

Что такое кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт можно получить в государственном кадастре недвижимости. Этот документ необходим при любых сделках с земельным участком.

В паспорте значится:

1. Ф.И.О. владельца.
2. Кадастровый номер.
3. Адрес.
4. Вид собственности.
5. Стоимость участка.
6. Площадь.
7. Вид использования.
8. Назначение земли.

В кадастровом паспорте обязательно указан план земельного участка. Любая постройка на участке должна быть зарегистрирована и иметь свидетельство.  Это обязательно для оформления сделки. При отсутствии документа необходимо сделать свидетельство, но эта процедура может занять до шести месяцев.

План это дополнение к кадастровому паспорту, в нем указываются границы земельного участка. Специалисты геодезической организации помогут уточнить подлинность данных паспорта. А также в земельном комитете вам придется выяснить, нет ли проблем с установленными границами.

Правоустанавливающий документ на дачный дом

Иногда бывают случаи, что постройка на земельном участке документально не оформлена. Самому оформлять постройку придется длительное время. Необходимо будет получать разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Поэтому продавец пусть сам разберется с эти вопросом или же снизит стоимость дачи.

Еще следует обратить внимание на регистрацию других строений на земельном участке. Если их построили после регистрации дома, то регистрировать их можно только в судебном порядке.

Обязательны при сделке кадастровый и технический паспорт дома. Этим занимается Бюро технической инвентаризации. Оформление этих документов занимает от 30 дней. Еще для сделки необходима справка об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом. А так же выяснить, какие дополнительные платежи надо будет платить.

Межевание земли при покупке дачи

Необходимо, чтоб земельный участок прошел процедуру межевания и был зарегистрирован, иначе не выдадут документ на право собственности.

Приобретать участок следует только при наличии свидетельства о праве собственности.

Федеральный закон 93 о дачной амнистии гласит, что процедура межевания не обязательна при наличии кадастрового паспорта. Но процедура межевания поможет выявить реальные границы участка, если есть какие-то неточности в плане. А так же вы сможете защитить свои права, в случае каких-либо недоразумений.

Передача денег при приобретении дачи

Передача или перевод денежной суммы за купленную недвижимость перечисляется после подписания договора купли-продажи. От назначенной стоимости, прописанной в договоре, продавец обязательно оплачивает налог.

Допускается оплата сделки как наличными, так и перечислением на банковский счет. Не редко встречаются варианты, когда берется кредит для приобретения дачи.

Приватизация дачи

Чтобы вступить в право собственности недвижимости, необходимо зарегистрировать в ФСГР кадастра и картографии договор купли-продажи и право собственности. Подпись бывшего хозяина обязательна, он также должен явиться в фонд. В течении месяца все документы тщательно проверяются и если вся информация в них достоверна, то договор регистрируется органом и выдается свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор купли продажи так же возвращается новому владельцу.

Нужно ли страховать дачу

Рекомендуется застраховать частную собственность. Это сбережет ваши вложения от неожиданных жизненных ситуаций. Так как страховая сумма зависит из какого строительного материала возведен дом, то при покупке дачи стоит отметить это. Застраховать недвижимость можно в любой компании с хорошими отзывами от клиентов. Не связывайтесь с первым попавшимся страховым агентством, а изучите их опыт работы, выплаты по страховым случаям, побольше узнайте о репутации.

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.

Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы. Либо свяжитесь с нами по телефону +7 (900) 555-44-55

---

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»