Как сдать квартиру без посредников пошаговая инструкция

Людмила подумывает сдать квартиру, которая еще в прошлом году досталась ей в наследство от дедушки. Только не знает, с чего начинать. «Чтобы сдать, надо ведь ремонт сделать. Да и как арендаторов искать — а вдруг мне квартиру разнесут? Или соседей затопят, а мне отвечать? А как составить договор аренды? Столько проблем, да и страшно: боюсь доверять квартиру чужим людям: может, пусть себе стоит?» — сомневается она.

Нет, Людмила, эта стратегия проигрышная. Вот пошаговая инструкция — пользуйтесь, сдавайте квартиру и получайте прибыль. Иначе вы будете только тратить деньги на коммунальные расходы, налоги, страховку и ремонт.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Когда лучше всего сдавать квартиру?

Сейчас — самое время: чем ближе осень, тем выше спрос на аренду жилья. Это значит, что есть шанс сдать квартиру быстро и выгодно.

Важно

Если вы сдаете квартиру физлицу (обычному человеку, а не организации), официально процесс называется сдачей внаем, собственник — наймодателем, а тот, кто будет в этой квартире жить, — нанимателем. Но чаще используются термины «аренда», «арендодатель» и «арендатор».

Процесс сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: планирования, подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Составляем план

Сдача в аренду — это бизнес, поэтому вам понадобится бизнес-план. Не спешите сразу что-то менять или бежать одновременно в нескольких направлениях. Сначала лучше продумать несколько моментов.

1. Изучите рынок недвижимости и решите, на какой срок и за сколько вы хотели бы сдавать квартиру. Здесь — советы, как правильно определить ставку аренды.

2. Сдача в аренду — не только доход, но и риски. Учитывайте их, чтобы они не стали для вас сюрпризом.

3. Заложите в бизнес-план все возможные расходы, начиная со страховки и заканчивая ремонтом.

4. Определите свою целевую аудиторию. Для этого оцените квартиру с точки зрения арендатора: кому она могла бы понравиться? Семье с детьми, потому что у вас «трешка», а рядом крутая школа? Абитуриенту-медику, потому что у вас недорогая студия, а рядом «Пироговка»? Молодой паре без детей, потому что сдаете «однушку» рядом с бизнес-кластером? Так вы поймете, кто ваш арендатор.

5. Прикиньте, какая квартира приглянется вашей целевой аудитории и какое преображение ей нужно. Тут вам поможет хоумстейджинг — о нем читайте здесь.

6. Выясните, какой налоговый статус вы можете оформить, чтобы сдавать квартиру законно — считается, что лучше всего оплачивать налоги, будучи самозанятым (тогда налог составит всего 4%, если вы будете сдавать квартиру физлицу). Подробнее об этом читайте здесь.

совет

Редакция Циан.Журнала не рекомендует сдавать квартиру неофициально — подробнее о том, как налоговая служба узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет, вы узнаете из этой статьи.

Шаг 2. Готовим квартиру

Дальше нужно подготовить квартиру к аренде.

Первое — вывезите все личные вещи. Важно обезличить квартиру: арендатор должен увидеть в ней свою жизнь, а не вашу. Поэтому грамоты вашего сына за пятый класс или коллекцию магнитиков с холодильника придется снять и увезти.

Второе — сделайте косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже. Тут можно узнать, как подготовить квартиру к сдаче в аренду.

Третье — позаботьтесь о меблировке: надо избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую. Не стоит оставлять в квартире разбитую кровать и покосившийся стол, которые никому даром не нужны. Покупка новых предметов мебели потребует затрат, но окупится — с ними квартира будет выглядеть презентабельнее и вы сдадите ее дороже.

Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертое — бытовая техника. Минимальный набор для квартиры, предназначенной под сдачу в аренду:

плита;
холодильник;
стиральная машина;
потолочные светильники;
роутер для интернета.

Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника — опционально, но очень желательно.

Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.

Шаг 3. Собираем документы на квартиру

1. Правоподтверждающий документ — свежую выписку из ЕГРН, полученную не более месяца назад. Выписку может дополнить свидетельство о регистрации права (оно выдавалось до июля 2016 года). Наличие этих документов докажет арендатору, что вы действительно собственник и имеете право сдавать квартиру.

2. Правоустанавливающий документ. Он покажет, на каком основании вы владеете квартирой: был ли это договор купли-продажи или, допустим, квартира перешла к вам по наследству. О нем спрашивают не всегда, но лучше иметь его под рукой.

3. Если вы сдаете квартиру по доверенности, оформите нотариально заверенную доверенность на право заключения договора третьим лицом.

4. Если у квартиры несколько собственников, необходимо оформить согласие от тех сособственников, кто не будет подписывать договор. Обычно согласие пишется одно сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. Ситуация актуальна и при сдаче квартиры, которая оформлена в совместную собственность супругов.

5. Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ (выдается в МФЦ) — арендатор может попросить ее для гарантии, что он не останется без воды и электричества. Ее с успехом заменит последняя квитанция, из которой также следует, что долгов нет.

6. Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей.

Например, страховка квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Абсолют Страхование» обойдется в 4,5–5,1 тыс. рублей в год (расчет сделан для квартиры без деревянных элементов в конструктиве — в стенах, перекрытиях). Примерная цена полиса при страховании квартиры со страховой суммой 10 млн рублей (если покрываются только конструктивные элементы и инженерные сети без внутренней отделки) составит 12 тыс. рублей в год.

Шаг 4. Пишем объявление

Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.

Скриншот сайта cian.ru

Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:

1. Обозначьте целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток». Это поможет избежать лишних звонков.

Но не будьте слишком категоричны, иначе ненароком отсечете других возможных арендаторов, кому квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).

2. Текст лучше писать в деловом стиле.

3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».

4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.

5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.

6. Сообщите, установлен ли кондиционер.

7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.

8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.

9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.

Другие советы и примеры смотрите здесь.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Вместе с объявлением загрузите фотографии.

Как правильно сфотографировать квартиру для сдачи в аренду?

Желательно сделать фотографии с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.

Окончательное решение арендатор принимает не благодаря мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатный цветок в кашпо.

Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.

Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.

Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Можно дополнить объявление видеороликом. В этой инструкции собраны все лайфхаки для проведения фото- и видеосъемки квартиры.

Шаг 5. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки или сообщения в мессенджерах. Надо сразу выяснить, подходит ли вам такой жилец, что он из себя представляет и не лучше ли подождать следующего.

Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы, например:

кто будет жить в квартире (состав семьи);
где работает арендатор;
как часто планируются вечеринки;
есть ли животные;
можно ли поговорить с предыдущим арендодателем.

Впрочем, и вам нужно заслужить высокую оценку, иначе можно спугнуть клиента. Будьте терпеливы и внимательны, а еще — не забудьте вкратце рассказать о тех достоинствах квартиры, которые вы не упомянули в объявлении.

После общения сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Как провести просмотр?

Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.

Подготовьтесь к показу:

— купите бахилы, чтобы не заставлять гостей снимать обувь;

— поставьте в коридоре антисептик для рук или повесьте в ванной чистое полотенце;

— запаситесь чаем/кофе — пусть к приходу потенциальных жильцов чайник уже закипит;

— распечатайте небольшой пресс-релиз о своей квартире — информацию в объявлении и то, что вы хотели бы добавить;

— можно положить в папку чистый лист бумаги и ручку — так арендатору будет удобнее записать и запомнить впечатления именно о вас;

— не забудьте захватить на показ ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.

Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что они захотят сразу заключить договор. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.

Но даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.

Несколько советов, как проводить показ:

1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от самодура — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность. Заранее придумайте, где и с какими словами вы встретите гостей?

2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда — потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).

3. Заготовьте короткий рассказ для каждого помещения — продумайте, что пригодится арендатору: лучше готовить информацию индивидуально, ведь после телефонного разговора или общения в чате вы уже примерно представляете, что будет ему полезно.

3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире, — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).

4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял).

5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье.

6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.

7. А еще узнайте о том, нужна ли потенциальному арендатору временная регистрация — это не самое безопасное для собственника мероприятие, поэтому продумать его надо заранее.

Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите.

— Проверьте паспортные данные потенциального арендатора.

— Попросите у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности.

— Пробейте имя и фамилию арендатора на доступных сервисах (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД). Так можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.

— Оцените не только платежеспособность арендатора, но и его адекватность (конфликты с соседями из-за агрессивного жильца вам ни к чему). Обращайте внимание на внешний вид, мимику, жесты и лексикон: они помогут сделать вывод о характере и воспитании. Узнайте, где он жил до этого и почему решил переехать.

Шаг 6. Заключаем договор

До подписания договора аренды еще раз пробегитесь по списку обязательных договоренностей — важно убедиться, что вы точно поняли друг друга правильно. Обговорите состав проживающих, особые условия, способ и размер оплаты — все самые важные моменты во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Только после этого можно переходить к подписанию договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.

Для заключения договора понадобятся:

два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен);
паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
согласие от сособственников (если они есть);
документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся:

паспортные данные;
сведения о квартире;
срок, на который заключается договор.

Договор сроком до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.

Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4% (если жилье сдается физлицам) или 6% (если арендатор — ИП или юридическое лицо). Налог рассчитывается и уплачивается ежемесячно.

При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.

По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.

Оплата

Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. Что обязательно нужно зафиксировать:

— действующую арендную ставку;

— сроки внесения очередного платежа;

— возможность пересмотра платежей (например, обычно арендная ставка может увеличиваться раз в год и не более чем на 10%);

— дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги).

Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.

Кто за что платит?

1. Интернет. В договоре стоит прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.

2. Стационарный телефон. Бывает, квартиранты съезжают, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.

3. Депозит — точнее, его размер и порядок возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели).

Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Обычно его размер совпадает с размером арендной ставки. Если претензий у собственника нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи.

4. Сломанная техника и мебель. Что-то из предметов обихода изнашивается со временем, а что-то ломается из-за небрежного обращения. Подробнее о том, как договариваться насчет ремонта испорченной техники и мебели, читайте здесь.

Взаимоотношения арендатора и арендодателя

Есть несколько неочевидных моментов, которые регулярно становятся поводом для спора между арендатором и арендодателем. Во избежание подобных ситуаций в договоре следует прописать:

1. Регулярность проверок — как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома?

2. Условия пользования квартирой. В этом пункте договора прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.

3. Ответственность сторон. Эти положения договора можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями.

4. Дата освобождения квартиры, если договор не будет продлен.

5. Обязательство вернуть квартиру после выселения в надлежащем виде. Здесь можно зафиксировать необходимость убраться в помещениях перед выездом (можно добавить пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами). Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

6. Порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Это логичный способ решения любых споров, но лучше проинформировать об этом постояльцев заранее: вдруг это позволит решить вопрос без участия суда?

Шаг 7. Акт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья.

В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.

Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам, с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.

Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).

Шаг 8. Расчет

Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.

Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).

После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Шаг 9. Не забудьте заплатить налоги

Напомним, что если срок договора составляет менее 11 месяцев, о том, что вы сдали квартиру, нужно сообщать только в ФНС. Для оплаты налогов ИП или самозанятым достаточно установить приложение в смартфон и платить налог ежемесячно.

Если же уплачивать налоги в статусе физлица, надо будет раз в год подать декларацию.

Источник

Определение стратегии
Подготовка квартиры
Составление объявления

Текст
Фотографии
Размещение

Показ квартиры
Заключение договора
Составление акта приема-передачи квартиры

Чем лучше состояние квартиры, тем проще ее сдать Источник: piqsels.com

Квартиросъемщики и арендодатели — два противоборствующих лагеря, которые относятся друг к другу с предубеждением. В этом нет ничего странного, ведь зачастую у них противоположные интересы.

Первые хотят снять комфортабельное жилье за минимальную цену и жить там без контроля хозяев. Вторые — найти образцово-показательных жильцов, которые будут платить много денег и ни на что не жаловаться.

Сходятся они только в одном — нежелании переплачивать посредникам. Потому как участие риелтора в сделке совершенно не гарантирует, что все получат желаемое.

На протяжении десяти лет я сдаю однокомнатную квартиру в Казани. Всего один раз за это время я воспользовалась услугами риелтора, и это был неудачный опыт. Расскажу, как мне удается находить порядочных жильцов и не переживать за жилье.

Факт дня

Первые в мире бумажные деньги появились в Китае в 910 году.

Определение стратегии

Первым делом нужно решить, для чего вы сдаете квартиру, и разработать стратегию. Не всегда цель заработать как можно больше денег является адекватной.

Если, например, человек ищет жильцов на время своего длительного отъезда, гораздо важнее для него сохранить жилье в нормальном состоянии. В этом случае предпочтительнее поселить в квартиру знакомых — пусть и за меньшую плату.

Определите для себя, сколько времени и сил вы готовы потратить, чтобы увеличить потенциальную прибыль.

Квартиру со свежим ремонтом снимут охотнее, чем потрепанное временем жилье. Но ремонт — это куча потраченных нервов, денег и времени. Поэтому приходится искать компромисс между желаниями и возможностями.

Расскажу про свою стратегию. Однушка, которую я сдаю, принадлежит отцу. Он живет в другом городе и возвращаться не собирается.

Квартира в плохом состоянии. Последний раз ремонт в ней делали лет 20 назад. Но у нее есть существенный плюс — местоположение. Дом находится совсем рядом со станцией метро и не очень далеко от центра города.

Заниматься ремонтом и вкладывать деньги в покупку хорошей мебели мне не хочется. Чтобы привести квартиру в порядок, придется потратить не менее 500 000 рублей. Это позволит повысить арендную плату примерно на 5000-6000 рублей в месяц. Мы с папой решили, что овчинка выделки не стоит, и сдаем ее в том виде, который есть.

Из-за местоположения с поиском арендаторов никогда проблем не было. Многие рады возможности снять жилье возле метро недорого.

Подготовка квартиры

Когда определитесь с целями, приступайте к подготовке квартиры. Нужно привести ее в идеальное состояние (насколько позволяют исходные условия).

Несколько общих советов:

Избавьтесь от предметов, которые не понадобятся будущим жильцам. Если вы сдаете на время жилье, в котором проживаете, для личных вещей можно выделить отдельное помещение и закрыть к нему доступ. Например, повесить замок на одну комнату в двушке. Но тогда сдавать ее придется как однушку.
Убедитесь, что в квартире есть необходимая для жизни мебель и техника: кровать, кухонный стол, шкаф для одежды, плита, стиральная машина, холодильник. Это минимум для однокомнатной квартиры. Очень редко квартиранты перевозят с собой крупногабаритные вещи.
Устройте генеральную уборку — квартира должна сиять чистотой. Особенно это касается санузла. Потенциальных арендаторов оттолкнут толстый слой пыли по углам, прилипшие к плите куски пищи, ржавые пятна на унитазе.
Особое внимание уделите запахам. Если в квартире курили, сделайте все возможное, чтобы избавиться от запаха табака.

Не забудьте погасить долги по коммунальным услугам и оплатить текущие счета. Возможно, потенциальные жильцы захотят убедиться, что квартира принадлежит вам, поэтому заранее подготовьте документы о праве собственности.

Если вы не являетесь собственником квартиры, но действуете от его имени, понадобится также нотариально заверенная доверенность.

Решили сделать ремонт, чтобы увеличить потенциальную прибыль? Покупайте стройматериалы в рассрочку с картой «Халва»! Она поможет снизить нагрузку на семейный бюджет и не растягивать ремонт на долгие месяцы.

152 458 ₽кешбэк

владельцы Халвы получили вчера

Составление объявления

Хорошо составленное объявление — 50% успеха. Рекомендую изучить электронные доски объявлений и отметить те варианты, которые вас цепляют. Удачные приемы можно позаимствовать.

Текст

В тексте обязательно укажите:

количество комнат;
общую площадь квартиры;
этаж;
наличие мебели и техники;
доступность транспорта;
способ формирования цены — с учетом коммунальных услуг или без;
срок, на который вы сдаете квартиру;
требования к арендатору.

Если у квартиры есть дополнительные преимущества (например, кондиционер или теплые полы), укажите их тоже.

Нужно знать, на что обратить внимание потенциального квартиранта, чтобы заинтересовать его. Поэтому как можно точнее определите свою целевую аудиторию. Это поможет правильно расставить акценты.

Если ориентируетесь на семьи с детьми, укажите близость школ, детских садов, наличие пандусов для колясок и просторного лифта. Если ваша целевая аудитория — молодые девушки, напишите про охраняемую территорию и безопасный район.

Нашу квартиру арендуют, в основном, одинокие парни 23-30 лет. В объявлении я указываю близость метро и автобусной остановки и наличие бесплатной парковки во дворе.

Если не хотите, чтобы в квартире жили животные, укажите это в объявлении Источник: piqsels.com

Фотографии

Перед фотосессией приведите жилье в порядок — уберите все лишнее, заправьте кровать, задвиньте стулья и т. п. Для фотосъемки лучше выбрать ясный солнечный день.

Снимайте комнаты так, чтобы было видно минимум два угла. Постарайтесь охватить как можно больше деталей. Изображения должны быть четкими и информативными.

Также желательно прикрепить фотографии с видом из окон. Но только если пейзаж оставляет положительное впечатление. Аналогично с фотографиями подъезда.

Размещение

Я всегда первым делом размещаю объявления на своей странице в соцсетях. Несколько раз удалось найти жильцов через общих знакомых — это наилучший вариант.

Если данный способ не помог, вбиваю в поиске «ВКонтакте» «аренда квартир Казань», нахожу тематические сообщества и публикую запись там. Как правило, откликаться начинают в тот же день.

Я намеренно не указываю номер телефона, чтобы потенциальные квартиранты связывались со мной через соцсеть. Так можно получить общую информацию о человеке из его профиля и оценить, подходит он или нет.

Если за неделю найти квартирантов через сообщества не удалось, размещаю объявления на «Авито» и «Циан». Буквально через пять минут начинают звонить риелторы. От их услуг я вежливо отказываюсь и прошу больше не беспокоить.

Показ квартиры

Чем меньше показов потребуется, чтобы сдать квартиру, тем лучше. Поэтому постарайтесь обговорить как можно больше деталей по телефону.

Обязательно уточните:

кто будет проживать в квартире (состав семьи);
есть ли домашние животные;
когда арендаторы готовы въехать и на какой срок;
являются ли они гражданами России и т. п.

Если у вас есть особые требования к квартирантам, озвучьте их сразу. Я, например, стараюсь не сдавать квартиру людям, зарегистрированным за пределами нашего региона. Поэтому оговариваю этот момент по телефону.

Выяснив все детали, можно назначать время просмотра. На решение арендатора влияют не только состояние квартиры и цена, но и адекватность хозяев. Никто не захочет иметь дело с грубыми, фамильярными и высокомерными людьми. Поэтому постарайтесь проявить себя с лучшей стороны.

Следующие советы вам помогут:

Будьте вежливы и доброжелательны. Подробно и честно отвечайте на вопросы потенциальных жильцов.
Не пытайтесь утаить недостатки квартиры — их все равно рано или поздно обнаружат.
Не задавайте слишком много личных и интимных вопросов. Это может насторожить адекватных арендаторов. Спросите про работу, образ жизни, причину смены жилья — этого будет достаточно.
Расскажите про инфраструктуру вокруг — магазины, торговые центры, рынки, школы. Покажите из окна, как дойти до ближайшей остановки или станции метро.
Приготовьте паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Арендаторы могут попросить их, чтобы удостовериться, что вы не мошенники.
Не стоит уговаривать людей и пытаться набить себе цену. Фразы типа «у нас очередь из потенциальных жильцов» и другие подобные манипуляции вызывают отторжение.

Даже если с потенциальными квартирантами удастся договориться сразу, не спешите заключать договор на месте. Оставьте хотя бы день на раздумья. За это время можно узнать о людях больше. Изучить их странички в соцсетях, «пробить» по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли за ними долгов.

Если арендатор собирается въезжать спустя неделю или две и просит отложить подписание договора, не соглашайтесь. Или хотя бы попросите внести задаток для подтверждения серьезности намерений. Несколько раз я сталкивалась с ситуацией, когда человек в последний момент отказывался, несмотря на все договоренности.

Заключение договора

К процедуре стоит подготовиться заранее. Строгой установленной формы договора нет, поэтому документ можно составить самостоятельно. Я обычно скачиваю образец из интернета и немного его модифицирую.

В договоре обязательно укажите:

имена, фамилии, паспортные данные обеих сторон;
список лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
адрес квартиры;
размер арендной платы;
срок, на который заключаете договор;
порядок оплаты коммунальных услуг (кто платит и за что);
размер депозита;
основания для расторжения договора.

Если не хотите регистрировать договор в Росреестре, заключайте его не дольше чем на 11 месяцев. Но помните, что отсутствие регистрации не освобождает вас от уплаты подоходного налога. Советую зарегистрировать самозанятость — тогда платить придется всего 4% (вместо 13%).

Есть три варианта, как распределить оплату коммунальных услуг. Можно возложить эту обязанность на квартиросъемщика полностью. Но тогда придется контролировать, насколько добросовестно он ее выполняет.

Второй вариант — брать с него деньги только за те ресурсы, которые оплачивают по счетчикам. В этом случае хозяин квартиры вносит платежи за ЖКУ сам, а потом квартирант компенсирует ему часть суммы.

Последний вариант — примерную стоимость коммунальных услуг включить в арендную плату и оплачивать счета самостоятельно. Несколько лет назад я перешла на этот способ, поскольку предыдущие жильцы накопили долг за ЖКУ.

Подписание договора — самый ответственный этап Источник: piqsels.com

Не все арендаторы правильно понимают, что такое депозит и для чего он нужен. Поясните, что это страховка от возможного ущерба. Если квартирант испортит мебель или технику, владелец квартиры имеет право не возвращать уплаченную сумму или ее часть.

Также депозит страхует арендодателя от долгов по коммунальным услугам. Если на момент выселения квартирант не успел оплатить квитанцию, можно покрыть долг за счет депозита.

Важный пункт — основания для расторжения договора. Чтобы не мучиться с проблемными жильцами, я всегда прописываю возможность расторжения в одностороннем порядке:

при добросовестном исполнении договора — за три недели до выселения;
при нарушении условий — в любой момент.

Доход от сдачи квартиры внаем я перевожу в онлайн-копилку Совкомбанка. Каждый месяц банк начисляет процент на остаток. Снять деньги можно в любое время — это удобно и выгодно!

Составление акта приема-передачи квартиры

Этот документ необязательный, однако он помогает решить споры по поводу порчи имущества. Я ни разу не составляла подобный акт, потому что портить в нашей квартире нечего. Если в вашем жилье дорогой ремонт и новая мебель, то лучше не пренебрегать им.

В акте перечислите мебель и технику с описанием состояния каждого предмета, впишите показания счетчиков на момент заселения. При выселении квартирант должен передать квартиру в том виде, в котором принял. Если он что-то испортит, вы сможете потребовать возместить ущерб.

Акт, как и договор, составляют в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Он должен быть скреплен подписями.

Последний этап — расчеты и передача ключей. Арендатор передает сумму депозита и арендную плату за первый месяц, хозяин квартиры составляет расписку о получении денег.

Теперь вы знаете, как самостоятельно сдать квартиру в аренду. Ничего сложного в процедуре нет. Установите адекватную цену, грамотно составьте объявление, будьте вежливы и тактичны на просмотрах.

И не забывайте про бдительность! Какими бы положительными ни казались жильцы при знакомстве, все равно за ними нужен контроль.

Источник

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

(Фото: Kzenon\shutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

(Фото: fizkes\shutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Источник

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

подача декларации НДФЛ;
покупка патента;
оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Источник

Аренда

Недвижимость

Обновлено: 06 марта 2023

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости.
Подойдите к вопросу
ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества.
Расскажем в
статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Подготовьте квартиру к сдаче

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку
перед
показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.

Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое
время
проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению,
вы сможете сдать ее
быстрее.

Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

Определите ежемесячный платеж за квартиру

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете
ответить на эти
вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан»,
«Авито» и другие. Обратите
внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели,
вид из окна,
доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной
квартиры с
видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры
с видом на парковку или
стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

Подготовьте необходимые документы

Владельцу недвижимости следует подготовить:

1паспорт;

2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о
государственной регистрации права);

3документы-основания возникновения права собственности (например, договор
купли-продажи);

4договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это
не так. Понятие «наем» жилья обозначает
сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для
обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще
один
вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае,
когда
несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое
разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма.
В этом случае
требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения
(государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно
с нанимателем
членов
семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Составьте договор аренды или найма

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих
сторон, а также
оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.

Включите в договор следующие данные:

адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);

предмет договора аренды или найма;

паспортные данные арендодателя и арендатора;

реквизиты правоустанавливающих документов;

размер депозита и условия его возврата;

размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ),
срок договора аренды не
ограничен (ст. 610 ГК РФ));

частота и условия визитов собственника;

основания для расторжения;

приложения, например, акт приема-передачи жилья;

реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания.
Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре
в течение месяца. За
несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет
грозить штрафом от 1
500 до 2 000 рублей.

Найдите арендаторов

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или
в социальных сетях.
Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.

Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете,
запросите
справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных
и недобросовестных арендаторов.

Частые ошибки сдающих квартиру в аренду

Собственники допускают следующие ошибки:

1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора
по акту легче
будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей
квитанции
или, например, только воду и электроэнергию.

3Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или
нарушения условий съема со
стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа
за проживание. При
расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в
удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

4Не прописывают условия проживания.

Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими
лицами.

5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной
аренды
жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями
и к другим нежелательным
последствиям.

6Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия
и периодичность таких
проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит
проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Оплачивайте налоги

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует
несколько способов сдать
жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая
ставка
составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход
предпринимателя.
Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов,
например, от налога на
недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу)
или 6% (сдача
юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно
только как
физическое лицо.

А если не платить налоги?

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов.
ИФНС в случае
обнаружения нарушения имеет право:

1Требовать оплату налогов за последние 3 года.

2Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы
за каждый месяц просрочки, но не
более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное
уклонение). Умысел
доказывают сотрудники инспекции.

3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки
Центрального
Банка за каждый день просрочки.

4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.
Если
ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:

• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.

• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма
превышает 30% от суммы
неоплаченного
налога, то штраф составит 56 160 рублей.

• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета
пени, судебных и
других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо
дороже своевременной уплаты налога.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе
арендодателя, если
арендатор:

нарушает условия договора;

существенно ухудшает имущество;

не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки
выполнения
прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Что ждет в будущем рынок арендного жилья?

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма.
Платформа
предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических
данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости,
собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для
всех
участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды
в договоре, учтите
нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери
к минимуму.

Источник

Инвecтиции в нeдвижимocть — oдин из caмыx пoпyляpныx cпocoбoв влoжить и пpиyмнoжить дeнeжныe cpeдcтвa. Moжнo кyпить квapтиpy и coxpaнить дeньги — нeдвижимocть кaждый гoд дopoжaeт, пoэтoмy инфляции пoчти нeт. A чтoбы дoпoлнитeльнo зapaбoтaть, жильe мoжнo cдaвaть. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo cдaть квapтиpy в apeндy в 2023 гoдy, чтo выбpaть — caмocтoятeльнyю cдaчy или чepeз pиэлтopa, кaк плaтить нaлoг и мoжнo ли избeжaть eгo. Paccмoтpим мнoгиe дpyгиe вoпpocы.

Для чeгo cдaвaть квapтиpy

У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:

📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.

💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.

🔧 Пoддepжaниe cocтoяния. 3a квapтиpoй бyдyт cлeдить квapтиpaнты — нaпpимep, дeлaть мeлкий peмoнт, мeнять кpaны, ycтaнaвливaть нoвyю бытoвyю тexникy. Кoнeчнo, вce пoдoбныe ycлoвия пpoживaния нyжнo пpoпиcaть в дoгoвope. Нo ecли квapтиpa бyдeт пpocтo cтoять, тo вce pacxoды лягyт нa вaши плeчи, a ecли вы физичecки нe cмoжeтe чacтo в нee пpиeзжaть, ee cocтoяниe yxyдшитcя.

Кoнeчнo, в cдaчe жилья ecть cвoи pиcки. Нaпpимep, мoжнo нapвaтьcя нa нeдoбpocoвecтныx жильцoв, кoтopыe вo вpeмя пepeeздa пpиxвaтят c coбoй чacть мeбeли и вeщeй. Или дoвeдyт квapтиpy дo yжacнoгo cocтoяния. Pиcки лeгo нивeлиpoвaть дoгoвopoм apeнды, нo в любoм cлyчae вaм нyжнo бyдeт пoтpaтить мнoгo вpeмeни нa пoиcк apeндaтopoв, зaключeниe дoгoвopa, пpoвepки иcпoлнeния oбязaтeльcтв жильцaми и пpoвepки cocтoяния квapтиpы.

Кpaткo: вы мoжeтe cдaть квapтиpy caмocтoятeльнo, нo oбpaтитьcя в aгeнтcтвo бyдeт эффeктивнee. Baм нe пpидeтcя тpaтить вpeмя нa тeлeфoнныe paзгoвopы c пoтeнциaльными apeндaтopaми — этo бyдyт дeлaть coтpyдники aгeнтcтвa.

Кaк cдaть квapтиpy

Жильe мoжнo cдaвaть лeгaльнo или нeлeгaльнo. Лeгaльнo — этo c зaключeниeм дoгoвopa и peгиcтpaциeй дoкyмeнтa в Pocpeecтpe. B этoм cлyчae вaм пpидeтcя плaтить нaлoги, нo вы бyдeтe бoлee зaщищeны oт фopc-мaжopoв: нaпpимep, ecли квapтиpaнты «yбьют» peмoнт, мoжнo бyдeт пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб. Ecли cдaвaть жильe нeлeгaльнo, нaлoги плaтить нe нyжнo. B cлyчae фopc-мaжopa и paзбиpaтeльcтв дoгoвop бeз peгиcтpaции в Pocpeecтpe пpимyт вo внимaниe, нo пpидeтcя зaплaтить штpaф зa нeyплaтy нaлoгoв.

Лeгaльнo cдaть квapтиpy в apeндy мoжнo caмocтoятeльнo или чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти. Bce ycлoвия нaймa жилыx пoмeщeний пpoпиcaны в Глaвe 35 ГК PФ. Дaвaйтe пoдpoбнee paccмoтpим oбa вapиaнтa.

Caмocтoятeльнaя cдaчa в нaйм

Ecли плaниpyeтe cдaвaть квapтиpy, пpигoтoвьтecь к бoльшим вpeмeнным зaтpaтaм. Cнaчaлa нyжнo изyчить pынoк, ycтaнoвить пpиeмлeмyю цeнy, зaтeм — coздaть пpивлeкaтeльнoe oбъявлeниe, пoкaзывaть жильe пoтeнциaльным cъeмщикaм, иcкaть пpoвepeнный шaблoн дoгoвopa. 3aтeм пpидeтcя тpaтить вpeмя нa:

🔸 пpoвepкy oплaты кoммyнaльныx плaтeжeй — изyчeниe квитaнций, звoнки в «Boдoкaнaл» и дpyгиe opгaнизaции;

🔸 пpoвepкy cocтoяния жилья, пpeдмeтoв мeбeли, бытoвoй тexники — чтoбы пocтoяннo кoнтpoлиpoвaть apeндaтopoв и вoвpeмя зaмeчaть любыe пoлoмки, нyжнo пpиeзжaть минимyм paз в мecяц;

🔸 пpиeм плaтeжeй oт квapтиpaнтoв, ocoбeннo ecли былa дoгoвopeннocть o нaличнoм pacчeтe;

🔸 ypeгyлиpoвaниe вoзмoжныx фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв — нaпpимep, ecли cъeмщики зaльют coceдeй cнизy, cкopee вceгo, вaм тoжe пpидeтcя пpинять yчacтиe в peшeнии кoнфликтa.

Пocлe тoгo, кaк cъeмщики cъeдyт, пpидeтcя пoвтopить вce cнaчaлa. A пepeд этим eщe пoтpaтить вpeмя, дeньги нa кocмeтичecкий или кaпитaльный peмoнт, ecли eгo нe cдeлaли apeндaтopы.

3aтo пpи caмocтoятeльнoй cдaчe в apeндy нe нyжнo oтдaвaть чacть дeнeг пocpeдникy. Bы пoлyчaeтe вcю cyммy нa pyки.

Ecли oбpaтитьcя в aгeнтcтвo нeдвижимocти

Mнoгиe интepecyютcя, кaк cдaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — этo быcтpee, yдoбнee, пpoщe. У aгeнтcтв нeдвижимocти ecть cвoи плoщaдки для paзмeщeния oбъявлeний, cфopмиpoвaнный тpaфик, пpoвepeнныe шaблoны дoгoвopoв.Taкжe coбcтвeнник мoжeт избaвить ceбя oт мнoгoчиcлeнныx звoнкoв пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Ecли peшили oбpaтитьcя к пpoфeccиoнaлaм, ecть двa вapиaнтa coтpyдничecтвa:

Paзoвый пoиcк. Aгeнтcтвo нeдвижимocти нaйдeт cъeмщикa нa длитeльный cpoк. B paзныx кoмпaнияx paзныe ycлoвия, нo в бoльшинcтвe cлyчaeв фиpмa бepeт нa ceбя зaтpaты нa peклaмy, знaчитeльнyю чacть пoиcкa apeндaтopoв и зaключeния дoгoвopa c ними: oпyбликyeт вaшe oбъявлeниe, пoкaжeт квapтиpy пoтeнциaльным apeндaтopaм, пpeдocтaвит шaблoн дoгoвopa и пpocлeдит зa пpaвильным oфopмлeниeм дoкyмeнтoв. Пpи нeoбxoдимocти pиэлтop бecплaтнo пpoкoнcyльтиpyeт вac. B этoм cлyчae вы зaплaтитe фикcиpoвaннyю кoмиccию зa пoиcк apeндaтopa, a вce дaльнeйшee coтpyдничecтвo c ним вoзьмeтe нa ceбя. Taк жe нeoбxoдимo кoнтpoлиpoвaть, oплaчивaютcя ли кoммyнaльныe ycлyги, oбщaтьcя co cъeмщикaми, пpинимaть oплaтy.

Пocтoяннoe coпpoвoждeниe. Этa ycлyгa нaзывaeтcя дoвepитeльным yпpaвлeниeм — вcю paбoтy бepeт нa ceбя cпeциaлиcт. Oн пpиeзжaeт и ocмaтpивaeт квapтиpy, дeлaeт фoтo c paзныx paкypcoв, пoмoгaeт cocтaвить paзвepнyтoe oпиcaниe. 3aтeм:

🔹 oфopмляeт oбъявлeниe, пyбликyeт eгo нa cвoиx плoщaдкax или cтopoнниx пopтaлax нeдвижимocти;

🔹 oбщaeтcя c пoтeнциaльными apeндaтopaми, пoкaзывaeт им жильe;

🔹 мзaключaeт дoгoвop co cъeмщикaми, oплaчивaeт кoммyнaльныe и cнимaeт пoкaзaния cчeтчикoв вoды и cвeтa;

🔹 пpинимaeт плaтeжи oт квapтиpaнтoв и пepeдaeт вaм дeньги.

Taкжe вы мoжeтe зaкaзaть дoпoлнитeльныe ycлyги — pиэлтop бyдeт кoнтpoлиpoвaть oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, peшaть фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa, cooбщaть o нeoбxoдимocти peмoнтa, пpинимaть плaтeжи oт квapтиpaнтoв и пepeдaвaть вaм дeньги. Чтoбы пepeдaть эти зaдaчи пpoфeccиoнaлy, пpидeтcя дoплaтить.

Pиэлтop пoмoжeт пpaвильнo cдaть квapтиpy физичecкoмy лицy и пpoкoнтpoлиpyeт cитyaцию. 3a eгo ycлyги нeoбxoдимo плaтить нa peгyляpннoй ocнoвe, чaщe вceгo — oпpeдeлeннyю чacть oт apeнднoй плaты. 3aтo физичecки вы мoжeтe нaxoдитьcя в paзныx гopoдax — cпeциaлиcт бyдeт пpeдcтaвлять вaши интepecы пo дoвepeннocти.

Кpaткo: дoвepитьcя cпeциaлиcтy пpoщe и yдoбнee, пpи этoм нeoбxoдимo выдeлить чacть дoxoдa нa oплaтy eгo ycлyг.

Пoшaгoвaя инcтpyкция пo пoиcкy apeндaтopoв

Oпpeдeлитecь, кaк бyдeтe cдaвaть жильe — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aгeнтcтвa нeдвижимocти. Ecли peшили дeйcтвoвaть caми, пoдyмaйтe, кaк бyдeтe cдaвaть жильe — нa длитeльный cpoк или пocyтoчнo: нaпpимep, кoмaндиpoвoчным. Mы пoдгoтoвили пoшaгoвyю инcтpyкцию для oбoиx cлyчaeв.

Apeндa нa длитeльный cpoк

🤔 Oцeнитe cтoимocть вaшeй квapтиpы. Изyчитe pынoк caмocтoятeльнo — пocмoтpитe, cкoлькo cтoят пpимepнo тaкиe жe квapтиpы в вaшeм paйoнe. Нe зaвышaйтe cтoимocть, чтoбы нe oтпyгнyть пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Peкoмeндyeм yдepживaть ee в cpeднepынoчнoм ceгмeнтe.

🔨 Пoдгoтoвьтe жильe к зaceлeнию. Cдeлaйтe кocмeтичecкий или кaпитaльный peмoнт или клининг, ecли oн нyжeн. Пocтapaйтecь ocтaвить в квapтиpe нeoбxoдимyю мeбeль и бытoвyю тexникy — тaкoe жильe цeнитcя бoльшe пo cpaвнeнию c «гoлыми cтeнaми». Ecли ecть вoзмoжнocть, ycтaнoвитe цифpoвoe тeлeвидeниe, пpoвeдитe интepнeт или пocтaвьтe Wi-Fi poyтep. Чeм кoмфopтнee бyдeт жильe — тeм бoльшe вы cмoжeтe зa нeгo пoпpocить.

📇 Пoдгoтoвьтe oбъявлeниe. Cдeлaйтe фoтoгpaфии жилья c paзныx paкypcoв. Cфoтoгpaфиpyйтe жилыe кoмнaты, кyxню, caнyзeл, кopидop. Нaпишитe oпиcaниe — paccкaжитe, гдe pacпoлoжeнo жильe, oпишитe двop и пoдъeзд. Пepeчиcлитe, кaкaя мeбeль и тexникa ocтaeтcя в квapтиpe, ecть ли интepнeт и тeлeвидeниe, пpeдмeты бытa и paccкaжитe o дpyгиx нюaнcax квapтиpы, ecли тaкиe ecть. Cpaзy yкaжитe cвoи тpeбoвaния к квapтиpaнтaм — нaпpимep, ecли нe плaниpyeтe зaceлять ceмью c мaлeнькими дeтьми или жильцoв c дoмaшними живoтными, cpaзy cкaжитe oб этoм.

📱 Oпyбликyйтe oбъявлeниe. Bылoжитe oбъявлeниe нa тeмaтичecкиe caйты. Oпyбликyйтe пocт в гpyппax в coциaльныx ceтяx, нa cвoeй личнoй cтpaницe. Cпpocитe знaкoмыx, нe ищeт ли ктo-тo квapтиpy. Ищитe apeндaтopoв любыми дocтyпными cпocoбaми: чeм бoльшe людeй yвидит вaшe пpeдлoжeниe, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтe cъeмщикoв быcтpo.

👀 Пoкaжитe жильe. Пpинимaйтe вxoдящиe звoнки, paccкaзывaйтe o нeдвижимocти. Пoкaзывaйтe жильe тeм, ктo пpиeзжaeт нa eгo ocмoтp. Cтapaйтecь нaзнaчaть пoкaз нa вpeмя, кoтopoe бyдeт yдoбнo и вaм, и apeндaтopaм.

🤝 Oбгoвopитe ycлoвия. Oбcyдитe cпocoбы пepeдaчи apeнднoй плaты, oтвeтcтвeннocть зa oплaтy кoммyнaльныx плaтeжeй, дeпoзит. Укaжитe вce вaжныe acпeкты в дoгoвope, cocтaвьтe oпиcь имyщecтвa, пo вoзмoжнocти пpилoжитe фoтo.

Кaк cдaвaть квapтиpy пocyтoчнo: coвeты, c чeгo нaчaть

🏮 Пoдгoтoвьтe жильe. Чaщe вceгo нecкoлькo cyтoк apeнды нyжны тeм, ктo пpиeзжaeт в гopoд нa пapy днeй или нeдeль — нaпpимep, в кoмaндиpoвкy, нa cвидaниe, в пyтeшecтвиe. Им нeт cмыcлa вoзить c coбoй бытoвyю тexникy и мeбeль, пoэтoмy квapтиpa дoлжнa быть пoдгoтoвлeнa для пpoживaния. Уcтaнoвитe кpoвaть или дивaн, cтoл, шкaф или xoтя бы тyмбy. Пocтaвьтe микpoвoлнoвкy, xoлoдильник, ecли мoжeтe — тeлeвизop. Ecли в квapтиpe бyдyт cмeнныe кoмплeкты пocтeльнoгo бeлья, пoлoтeнцa, гeли для дyшa, шaмпyни и дpyгиe пpeдмeты бытa, этo выдeлит жильe cpeди aнaлoгичныx пpeдлoжeний нa pынкe.

📇 Нaпишитe oбъявлeниe. Cдeлaйтe фoтo, pacпишитe ycлoвия пpoживaния, yкaжитe cтoимocть. Peкoмeндyeм тoжe oттaлкивaтьcя oт cитyaции нa pынкe пpи нaзнaчeнии цeны. Paзмecтитe oбъявлeния нa кpyпныx caйтax — нaпpимep, нa Cian: тaм, кyдa чaщe вceгo зaxoдят люди. Moжeтe тaкжe paзмecтить oбъявлeниe нa caйтax, кoтopыe пpeдлaгaют ycлyги oтeлeй. Инфopмaцию, кaк cдaть квapтиpy чepeз Бyкинг и пoдoбныe им пopтaлы, мoжнo нaйти в интepнeтe.

👀 Пoкaжитe жильe. Пpимитe звoнoк, пpиeдьтe нa квapтиpy, пoкaжитe ee и oбгoвopитe ycлoвия apeнды. Пepeдaйтe ключи. Чтoбы зacтpaxoвaть ceбя, мoжeтe пpeдлoжить пoдпиcaть дoгoвop. Нo нeмнoгиe кoмaндиpoвoчныe нa этo coглacятcя — чaщe вceгo coбcтвeнники бepyт вce pиcки нa ceбя.

Бyдьтe гoтoвы к тoмy, чтo пocyтoчнaя или пoчacoвaя apeндa бyдeт oтнимaть мнoгo вpeмeни. Baм пpидeтcя yбиpaть пocлe квapтиpaнтoв, мeнять пocтeльнoe бeльe, зaмeнять иcпoльзoвaнныe пpeдмeты бытa. A eщe — paз в нecкoлькo днeй пpиeзжaть нa квapтиpy, чтoбы cдaть ee нoвoмy cъeмщикy. Нo и oплaтa зa cyтки пo cpaвнeнию c oплaтoй зa cyтки пpи дoлгoвpeмeннoй apeндe гopaздo бoльшe.

Кaким дoлжeн быть дoгoвop нaймa

Meждy coбcтвeнникoм и apeндaтopoм зaключaют дoгoвop нaймa. Фaктичecки дoгoвop нaймa и apeнды — paзныe вeщи, нo в cтaтьe мы иcпoльзyeм тepмин «apeндa», пoтoмy чтo oн ближe и пoнятнee. B дoгoвope пpoпиcывaют вce ycлoвия нaймa жилoгo пoмeщeния. Чтoбы зaключить eгo, пoнaдoбятcя:

📒 yдocтoвepeниe личнocти oбoиx yчacтникoв cдeлки — пacпopтa гpaждaн PФ;

📒 выпиcкa из EГPН, пoдтвepждaющaя вaшe пpaвo coбcтвeннocти — cвeдeния из нee yкaзывaют в дoгoвope;

📒 кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — cвeдeния из нeгo тaкжe пoпaдyт в дoгoвop нaймa;

📒 квитaнции, пoдтвepждaющиe oтcyтcтвиe дoлгoв зa кoммyнaльныe ycлyги.

Шaблoн дoгoвopa мoжнo cкaчaть в интepнeтe или oбpaтитьcя к юpиcтy зa пoмoщью. Oбязaтeльныe eгo пyнкты — этo:

✔ личныe дaнныe coбcтвeнникa нeдвижимocти и apeндaтopa: фaмилия, имя, oтчecтвo, дaтa poждeния, cepия и нoмep пacпopтa, aдpec peгиcтpaции;

✔ cвeдeния o нeдвижимocти — cepия, нoмep выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, oбщaя и жилaя плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep;

✔ cpoк нaймa — eгo yкaзывaют в дняx, мecяцax, или гoдax, a ecли oн нe yкaзaн, дoгoвop нaймa бyдeт aвтoмaтичecки cчитaтьcя зaключeнным нa cpoк 5 лeт;

✔ дaтa пoдпиcaния — oнa нyжнa, чтoбы иcключить cпopныe cитyaции;

✔ пpaвa и oбязaннocти cтopoн — здecь oбычнo пpoпиcывaют, чтo влaдeлeц oбязaн пpeдocтaвить пpигoднoe для пpoживaниe жильe, a квapтиpaнт — вoвpeмя oплaчивaть ycлyги и пoддepживaть нopмaльнoe cocтoяниe жилья;

✔ пopядoк и ycлoвия oплaты — пpoпиcывaют дaтy или пepиoд oплaты, cпocoб — нaличными или пepeвoдoм, и peквизиты;

✔ пopядoк oплaты кoммyнaльныx плaтeжeй — ктo иx дoлжeн oплaчивaть и кoгдa нyжнo пpeдocтaвлять квитaнции;

✔ ycлoвия pacтopжeния — нaпpимep, yкaзывaют, чтo apeндaтop oбязaн cooбщить o жeлaнии cъexaть зa мecяц или двa.

Taкжe в дoгoвop мoжнo дoбaвить oпиcь имyщecтвa, кoтopoe ocтaeтcя в квapтиpe — мeбeли, тexники. Нe лишним бyдeт пpoпиcaть ycлoвия peмoнтa: нaпpимep, yкaзaть, чтo кaпитaльный и кocмeтичecкий peмoнт жилья нa вac, a peмoнт мeбeли и тexники — нa cъeмщикe. Eщe oдин вaжный дoпoлнитeльный пyнкт — oпиcaниe дeпoзитa или зaлoгa: тoгo, чтo cъeмщик ocтaвит oпpeдeлeннyю cyммy в кaчecтвe зaлoгa, и вы имeeтe пpaвo ocтaвить ee y ceбя, ecли apeндaтop cъexaл бeз пpeдyпpeждeния, cлoмaл мeбeль, зaлил coceдeй и пpи дpyгиx ycлoвияx, пoвлeкшиx для вac pacxoды.

Дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния, ecли apeндaтopы плaниpyют пpoжить в нeм дoлгoe вpeмя, peгиcтpиpyют в Pocpeecтpe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить coтpyдникaм Pocpeecтpa или в MФЦ yдocтoвepeния личнocти oбeиx cтopoн, дoгoвop нaймa, зaявлeниe, квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — oнa cocтaвляeт 2 000 ₽. Ecли плaниpyeтe peгиcтpиpoвaть дoгoвop в Pocpeecтpe, eгo нyжнo зaключaть в тpex экзeмпляpax. Ecли нeт — дocтaтoчнo двyx: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y cъeмщикa.

Ecли дoгoвop нaймa зaключaют нa cpoк бoлee, чeм 11 мecяцeв, eгo oбязaтeльнo нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. Ecли дoгoвop зaключaeтcя нa мeньший cpoк, дocтaтoчнo пpocтo пиcьмeннoгo coглaшeния cтopoн.

Кaк быть c нaлoгaми пpи cдaчe квapтиpы в нaйм

Нaлoги мoжнo плaтить и нe плaтить. Нe плaтить нaлoги пpoтивoзaкoннo, нo ecть oднa лaзeйкa, кoтopaя пoзвoлит избaвитьcя oт oплaты 13% НДФЛ.

Кaк oфициaльнo cдaть квapтиpy в apeндy и плaтить нaлoги

Ecли вы peгиcтpиpoвaли дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния в Pocpeecтpe, гocyдapcтвeнный opгaн пepeдacт cвeдeния в нaлoгoвyю aвтoмaтичecки. Ecли нeт — мoжeтe зaпoлнить дeклapaцию caмocтoятeльнo и oплaтить нaлoг.

Coглacнo Cтaтьe 224 НК PФ, cтaвкa cocтaвляeт:

13% oт дoxoдa для peзидeнтoв PФ — людeй c poccийcким гpaждaнcтвoм;
35% oт дoxoдa для нepeзидeнтoв PФ и в oпpeдeлeнныx cлyчaяx, нe oтнocящиxcя к cдaчe жилья в нaeм.

Coбcтвeнник квapтиpы, кoтopyю cдaют в apeндy, oбязaн yвeдoмить гocyдapcтвo o пoлyчeнии пpибыли нe пoзднee 30 aпpeля. Для этoгo нyжнo зaпoлнить дeклapaцию и пoдaть ee в нaлoгoвyю cлyжбy, a oплaтить caм нaлoг мoжнo нe пoзднee 15 июня тoгo жe гoдa.

Ecли вы плaтитe нaлoг, мoжeтe пoлyчить cнижeниe oблaгaeмoгo нaлoгoм дoxoдa в cлyчae oплaты oбyчeния ceбя или дeтeй в oбpaзoвaтeльныx yчpeждeнияx, oплaты лeчeния, пpиoбpeтeния мeдицинcкиx пpeпapaтoв. Paзмep вычeтa paвeн cyммe пoтpaчeнныx cpeдcтв, нo нe бoлee 120 000 ₽. To ecть вы или пoлyчитe нaзaд чacть пoтpaчeнныx дeнeг, или бyдeтe плaтить мeньший нaлoг oпpeдeлeннoe вpeмя.

Кaк cдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoги

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, мoжнo нe peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвopa нaймa cpoкoм мeньшe, чeм нa 11 мecяцeв. Пoэтoмy мнoгиe дyмaют, чтo мoжнo cдaть квapтиpy нa 11 мecяцeв и нe плaтить нaлoги, пoтoмy чтo ИФНC ничeгo нe yзнaют.

Этo нe тaк. Фopмaльнo дaнныe o зaключeннoм дoгoвope дeйcтвитeльнo нe пoпaдyт в нaлoгoвyю cлyжбy, нo вы вce paвнo oбязaны плaтить нaлoг c пoлyчeннoгo дoxoдa внe зaвиcимocти oт cpoкa нaймa жилья.

Кaк yбepeчь ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв

Bы yзнaли, кaк быcтpo cдaть квapтиpy в apeндy бeз пocpeдникoв. Нo пoмнитe, чтo пpи cдaчe нaпpямyю, кaк и в cлyчae пpивлeчeния пocpeдникoв, coбcтвeнник нeceт oпpeдeлeнныe pиcки — нaпpимep, apeндaтop мoжeт cлoмaть мeбeль и тexникy или дoвecти зa мecяц-двa квapтиpy дo тaкoгo cocтoяния, чтo eй пoнaдoбитcя peмoнт. Либo пpocтo cъexaть и нe зaплaтить. Чтoбы минимизиpoвaть вoзмoжныe pиcки:

Пpoвepяйтe дoкyмeнты. Пpocитe пpeдocтaвить нe тoлькo кoпии cтpaниц пacпopтa, нo и opигинaльный дoкyмeнт. Cpaвнитe дaнныe в кoпии и дoкyмeнтe. Coxpaнитe y ceбя кcepoкoпию, ecли вce cвeдeния coвпaдaют. Этo пoмoжeт ycтaнoвить личнocть apeндaтopa в cлyчae пpaвoнapyшeний.

Ищитe oтзывы. Нe cпeшитe зaключaть дoгoвop нaймa. Cнaчaлa пoищитe oтзывы oб apeндaтopax — нaпpимep, в coциaльныx ceтяx, в гpyппax вaшeгo гopoдa, или в пoиcкoвoй cиcтeмe. Ecли oни нeдoбpocoвecтнo oтнocятcя к cвoим oбязaннocтям, ecть шaнc, чтo пpeдыдyщиe apeндoдaтeли ocтaвили нeгaтивныe oтзывы. Bы мoжeтe вoвpeмя yвидeть иx и oткaзaть в нaймe тeм, ктo нe плaтит дeньги или пpинocит дpyгиe pacxoды.

Ocтaвляйтe дeпoзит. Дoгoвopитecь o зaлoгe или дeпoзитe — oпpeдeлeннoй cyммe, кoтopyю apeндaтop зaплaтит пpи зaceлeнии. B идeaлe ee дoлжнo xвaтить нa ликвидaцию вcex фopc-мaжopoв, нa пpaктикe coбcтвeнники чacтo пpocтo бepyт oплaтy зa пepвый и пocлeдний мecяц apeнды. Bы мoжeтe иcпoльзoвaть и дpyгиe виды дeпoзитoв:

🔹 oплaтy кoммyнaльныx плaтeжeй;

🔹 oплaтy зa пopчy имyщecтвa.

Дeпoзит — гapaнтия тoгo, чтo вы вepнeтe xoтя бы чacть cpeдcтв, ecли cъeмщик oкaжeтcя нeдoбpocoвecтным или пpoизoйдeт ЧC. Учтитe, чтo тpeбoвaниe дeпoзитa cyзит кpyг пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Нaпpимep, в Tюмeни нe вce квapтиpaнты гoтoвы oплaчивaть дeпoзит и чaщe oни oбpaщaютcя к apeндoдaтeлям, кoтopыe eгo нe тpeбyют.

Cocтaвляйтe дoгoвop. Пpoпиcывaйтe в нeм вce мaлeйшиe нюaнcы, чтoбы пoтoм былa вoзмoжнocть paзpeшить cпopы в пpaвoвoм пoлe, чepeз cyд или пoлицию. Ecли мeняютcя ycлoвия пpoживaния, oплaты — нaпpимep, вы peшили пoвыcить apeнднyю плaтy или пpивeзли в квapтиpy нoвый cпaльный гapнитyp — oбязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпoлнитeльнoм coглaшeнии к дoгoвopy нaймa.

3acтpaxyйтe имyщecтвo. Нe лишним бyдeт зacтpaxoвaть caмy нeдвижимocть и вce, чтo в нeй нaxoдитcя, a в ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты пpoпиcaть пopчy тpeтьими лицaми, тo ecть квapтиpaнтaми. Taкжe мoжнo зacтpaxoвaть иx oтвeтcтвeннocть — ecли cъeмщики зaтoпят coceдeй, плaтить им зa peмoнт бyдyт нe oни и нe вы, a cтpaxoвaя кoмпaния.

Oцeнивaйтe cъeмщикoв. Cмoтpитe нa иx пoвeдeниe, нa oтнoшeния в ceмьe. Нaпpимep, ecли жильe xoчeт cнять oдинoкий мyжчинa, oн мoжeт быcтpo пepeдyмaть. A ecли нeдвижимocтью интepecyeтcя мyжчинa c жeнoй и мaлeнькими дeтьми, cкopee вceгo, oни cнимyт квapтиpy нa длитeльный cpoк. Чтoбы oпpeдeлить, пpинecyт ли cъeмщики пpoблeмы, нyжнo быть xopoшим пcиxoлoгoм, oднaкo дaжe минимaльнoe нaблюдeниe зa ними мoжeт пoдcкaзaть, кaкими бyдyт oтнoшeния в дaльнeйшeм.

Нe вepьтe нa cлoвo. Ecли мoжeтe, cтapaйтecь caми кoнтpoлиpoвaть cитyaцию. Пpиeзжaйтe paз в мecяц, чтoбы oцeнить cocтoяниe квapтиpы, бытoвoй тexники и мeбeли. Пpocитe пpeдocтaвить opигинaлы квитaнций oб oплaтe кoммyнaльныx плaтeжeй, a нe иx фoтoгpaфии. Oбщaйтecь c coceдями, чтoбы yзнaть, нe дocтaвляют ли cъeмщики пpoблeм.

Tpeбyйтe aвaнcoвoй oплaты. Бывaют cитyaции, в кoтopыx cъeмщики живyт бecплaтнo пo нecкoлькo мecяцeв. Чтoбы нe пoпacть в тaкyю cитyaцию, тpeбyйтe aвaнcoвoй oплaты. Ecли квapтиpaнты нe мoгyт oплaтить apeндy, нo oбeщaют cдeлaть этo в бyдyщeм, oбязaтeльнo вoзьмитe pacпиcкy.

Ocтaвьтe дyбликaт ключeй. Нe oтдaвaйтe квapтиpaнтaм вce ключи — oбязaтeльнo ocтaвьтe ceбe oдин. Этo нyжнo, чтoбы вы мoгли быcтpo пoпacть в квapтиpy в cлyчae фopc-мaжopнoй cитyaции. Нo, имeя ключ, вaжнo нe «пepeгнyть» c кoнтpoлeм: нaпpимep, нe cтoит пoceщaть квapтиpy в oтcyтcтвии cъeмщикoв бeз пpeдвapитeльнoй дoгoвopeннocти c ними.

Кoнтpoлиpyйтe oплaтy кoммyнaльныx ycлyг. Peгyляpнo пpoвepяйтe, чтo квapтиpaнты oплaчивaют кoммyнaльныe плaтeжи вoвpeмя. Ecли нaнимaтeли нe пpoвepят cчeтчики, дeлaйтe этo caми.

Moжeтe нe peгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в Pocpeecтpe и пpocтo нe плaтить нaлoги, нo вы дeлaeтe этo нa cвoй cтpax и pиcк. Ecли нaлoгoвaя yзнaeт пpo дoxoды, нe oблaгaeмыe нaлoгoм, к вaм пpимeнят oпpeдeлeнныe мepы нaкaзaния.

3aкoн ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгoв тoлькo в cлyчae, ecли вы cдaeтe жильe бeзвoзмeзднo.

Mнoгиe иcпoльзyют дpyгиe cпocoбы yxoдa oт нaлoгoв:

🔸 oфopмляют дoгoвop бeзвoзмeзднoгo иcпoльзoвaния имyщecтвa, пpи этoм пpoпиcывaют вce ycлoвия нaймa, кpoмe cyммы — в этoм cлyчae нaлoг плaтить нe нyжнo, нo ecли нaлoгoвaя дoкaжeт пoлyчeниe дeнeг зa нaйм, пpидeтcя тoжe зaплaтить штpaф;

🔸 дoгoвapивaютcя oб apeндe ycтнo — этo pacпpocтpaнeнo, нo нeэффeктивнo, пoтoмy чтo вы нe cмoжeтe пoтpeбoвaть oт cъeмщикa кoмпeнcaций в cлyчae пopчи, yтpaты имyщecтвa, или иcпoлнeния oбязaтeльcтв пo ycтнoй дoгoвopeннocти;

🔸 зaключaют дoгoвop нa cpoк дo 11 мecяцeв, нo нe cдaют в нaлoгoвyю cлyжбy дeклapaции — в этoм cлyчae нaлoгoвaя тaкжe мoжeт пoтpeбoвaть yплaты нaлoгa и штpaфa.

Чтo бyдeт, ecли нe плaтить нaлoги

Ecли нe oплaчивaть нaлoги, в любoй мoмeнт нeдoбpoжeлaтeли мoгyт пoжaлoвaтьcя в нaлoгoвyю cлyжбy. Ecли ИФНC дoкaжyт пoлyчeниe дoxoдa oт cдaчи жилoй нeдвижимocти в нaeм, oни имeют пpaвo:

❗ зaтpeбoвaть oплaтy нaлoгoв зa вce вpeмя, в тeчeниe кoтopoгo вы иx нe oплaчивaли — нaпpимep, ecли вы cкpывaлиcь oт нaлoгooблoжeния 2–3 гoдa, cyммa выйдeт дocтaтoчнo внyшитeльнaя;

❗ пoтpeбoвaть oплaтy пeни или штpaфa в paзмepe 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;

❗ иницииpoвaть yгoлoвнoe пpecлeдoвaниe в cлyчae, ecли вы нe выплaтили кpyпнyю cyммy нaлoгoв, и пoтpeбoвaть лишeния cвoбoды или oпиcи имyщecтвa.

Дaвaйтe пocчитaeм: нaпpимep, Aнaтoлий cдaвaл квapтиpy зa 10 000 ₽ в мecяц в тeчeниe 3 лeт и нe плaтил нaлoги. Нaлoгoвaя yзнaлa oб этoм, дoкaзaлa фaкт пoлyчeния пpибыли и пoтpeбoвaлa зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв, дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Teпepь Aнaтoлию пpидeтcя выплaтить 46 800 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщe 14 040 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa к выплaтe cocтaвит 60 840 ₽. Teпepь eмy пpидeтcя выплaтить вcю cyммy, a чтoбы пoлyчить ee, нyжнo cдaвaть жильe чyть бoлee пoлyгoдa. A ecли бы oн cpaзy плaтил нaлoги, пoлyчaл бы чиcтoй пpибыли 8 700 ₽ в мecяц вмecтo 10 000 ₽ — пpи cвoeвpeмeннoй yплaтe нaлoгoв пoтepи в дoxoдe нe кaжyтcя тaкими кpитичными.

Чтo eщe cтoит знaть o cдaчe жилoй нeдвижимocти в нaeм

Moжнo ли cдaвaть квapтиpy, взятyю в ипoтeкy

Cдaвaть в apeндy квapтиpy мoжнo — этo никaк нe зaпpeщeнo зaкoнoдaтeльcтвoм и нe пpoтивopeчит пpaвилaм oфopмлeния ипoтeки. Нaпpимep, тaк пocтyпaют тe, ктo пoнимaeт, чтo нe «пoтянeт» eжeмecячный плaтeж пo ипoтeкe c тeкyщeй зapплaтoй. Oни пoкyпaют квapтиpy, cpaзy жe нaчинaют cдaвaть ee пocyтoчнo либo нa длитeльный cpoк и пoгaшaют плaтeжи зa жильe дoxoдoм, пoлyчeнным oт eгo cдaчи в нaeм.

Пpи oфopмлeнии дoгoвopa нaймa квapтиpы, кoтopaя пpиoбpeтaлacь в ипoтeкy, нe нyжнo дoпoлнитeльныx paзpeшeний oт бaнкa. Фaктичecки жильe пpинaдлeжит coбcтвeнникy, бaнк лишь нaклaдывaeт нa нeгo oбpeмeнeниe. A, ecли, нaпpимep, вы peшитe пpoдaть или oбмeнять квapтиpy, cдeлкa yжe пpoxoдит c yчacтиeм бaнкa.

Пopядoк нaлoгooблoжeния тoт жe — вы oбязaны дeклapиpoвaть дoxoды, пoлyчeнныe oт cдaчи жилoгo пoмeщeния в нaeм, и плaтить 13% oт ниx.

Нyжнo ли oфopмлять ИП

Нaд этим вoпpocoм зaдyмывaютcя мнoгиe, ктo жeлaeт лeгaльнo cдaвaть жильe и плaтить вce нaлoги. Cтaнoвитьcя индивидyaльным пpeдпpинимaтeлeм нe oбязaтeльнo, ecли вы coблюдaeтe вce тpeбoвaния зaкoнoдaтeльcтвa. Дaжe ecли y вac нecкoлькo квapтиp и вы cдaeтe бoльшyю иx чacть, мoжнo пpocтo плaтить нaлoги пo cтaндapтным дeклapaциям для физичecкиx лиц.

Ecли вы нe плaтитe нaлoги и cдaeтe нecкoлькo квapтиp, вac мoгyт пpивлeчь к oтвeтcтвeннocти зa этo пpaвoнapyшeниe. Oнo yжe oтнocитcя нe к yклoнeнию oт нaлoгoв, a к нeзaкoннoй пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. Нaкaзaниe зa нee мoжeт быть aдминиcтpaтивным или yгoлoвным в зaвиcимocти oт paзмepa пoлyчeннoгo дoxoдa. Ecли вы cдaeтe oднy квapтиpy, этo нe oтнocитcя к кoммepчecкoй дeятeльнocти, и нe cчитaeтcя нeзaкoнным пpeдпpинимaтeльcтвoм.

Oфopмлeниe ИП нe oбязaтeльнo, нo пoмoжeт cэкoнoмить нa нaлoгax. Физичecкиe лицa oбязaны плaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa, a индивидyaльныe пpeдпpинимaтeли мoгyт caми выбиpaть cтaвкy. Нaпpимep, ИП мoжeт:

📌 выбpaть oбщий peжим нaлoгooблoжeния и плaтить тe жe 13%, пoпyтнo oплaчивaть фикcиpoвaнныe взнocы и coбиpaть cпpaвки, дoкyмeнты, дpyгиe бyмaги для пoдaчи oтчeтнocти;

📌 выбpaть yпpoщeннyю cиcтeмy нaлoгooблoжeния и плaтить oкoлo 6% — в этoм cлyчae нaлoгoвый взнoc paccчитывaeтcя в cooтвeтcтвии c cyммoй пoлyчeннoгo дoxoдa;

📌 кyпить пaтeнт и нe плaтить нaлoги, нo пepиoдичecки дeлaть нeбoльшиe oтчиcлeния в paзныe нaлoгoвыe фoнды.

Cтoит ли пpoпиcывaть cъeмщикoв

Нeкoтopыe apeндaтopы, ocoбeннo ecли плaниpyют cнимaть жильe дoлгoe вpeмя — бoльшe гoдa — пpocят coбcтвeнникoв пpoпиcaть иx в квapтиpe. Этo тpeбoвaниe зaкoннo — coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, кaждый дoлжeн имeть пocтoяннyю или вpeмeннyю peгиcтpaцию пo мecтy житeльcтвa.

Пpoпиcaть жильцoв в квapтиpe мoжнo, нo дeлaть этo нyжнo кpaйнe ocтopoжнo. Caмый бeзoпacный вapиaнт — cдeлaть cъeмщикaм вpeмeннyю peгиcтpaцию дo oкoнчaния cpoкa дeйcтвия дoгoвopa нaймa. Ecли дoгoвop бyдeтe пpoдлeвaть, peгиcтpaцию тoжe мoжнo пpoдлить. Ecли oфopмить пocтoяннyю пpoпиcкy, пoтoм мoгyт быть пpoблeмы c выпиcкoй. Нaпpимep, зaкoн зaпpeщaeт выпиcывaть пpoпиcaвшиxcя «в никyдa» — вы cмoжeтe cнять иx c peгиcтpaциoннoгo yчeтa пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. A нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вooбщe нeльзя выпиcывaть «в никyдa» бeз coглacия иx poдитeлeй — дaжe ecли зaxoтитe выпиcaть вcex из квapтиpы, пpидeтcя пpeдocтaвить peбeнкy нoвoe жильe для oфopмлeния peгиcтpaциoннoгo yчeтa. Пpичeм нoвoe жильe дoлжнo быть нe xyжe cтapoгo пo мeтpaжy, ycлoвиям, инфpacтpyктype paйoнa.

Moжнo ли cдaвaть мyниципaльнoe жильe

Myниципaльнoe жильe пpeдocтaвляют oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн — нaпpимep, мaлoимyщим бeз coбcтвeннoй жилoй плoщaди. Eгo coбcтвeнникoм являeтcя гocyдapcтвo, a вы в этoй cитyaции имeeтe тoлькo пpaвo пpoживaния в нeм. Нo и мyниципaльнoe жильe мoжнo cдaть — тaкaя cдeлкa нaзывaeтcя cyбapeндoй.

Нaпpимep, вы живeтe в двyxкoмнaтнoй квapтиpe вмecтe c peбeнкoм, и вaм впoлнe xвaтaeт oднoй кoмнaты. Bы мoжeтe cдaть дpyгyю кoмнaтy в нaeм. Нo дeлaть этo нyжнo тoлькo c coглacия coбcтвeнникa жилья, тo ecть aдминиcтpaции. Пoлyчитe paзpeшeниe, oфopмитe дoгoвop и плaтитe нaлoги нa выpyчeнныe cpeдcтвa — тoгдa y гocyдapcтвeнныx opгaнoв нe бyдeт к вaм никaкиx вoпpocoв.

Кaк cдaть жильe, ecли oнo нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти

Ecли квapтиpa нaxoдитcя в дoлeвoй либo coвмecтнoй coбcтвeннocти, нyжнo пoлyчить coглacиe вcex ee влaдeльцeв нa cдaчy в apeндy. Жeлaтeльнo в пиcьмeннoм видe. Инaчe coвлaдeльцы мoгyт пoтpeбoвaть pacтopгнyть дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния, и вы бyдeтe вынyждeны cдeлaть этo, пoтoмy чтo тaкиe тpeбoвaния зaкoнны.

Нaпpимep:

дoлeвaя coбcтвeннocть — кoгдa y кaждoгo ecть cвoя дoля, в этoм cлyчae paзpeшeниe oбязaтeльнo;
coвмecтнaя coбcтвeннocть — кoгдa квapтиpa пpиoбpeтeнa в бpaкe и cyпpyг дaвaл coглacиe нa пoкyпкy, в этoм cлyчae тoжe нyжнo paзpeшeниe.

Paзpeшeниe вcex coceдeй тaкжe нyжнo бpaть, ecли плaниpyeтe cдaвaть кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe. Этo oбязaтeльнo, тaк кaк caнyзeл и кyxня являютcя мecтaми oбщeгo пoльзoвaния. To жe caмoe oтнocитcя к пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe, ecли ocтaльныe члeны ceмьи зaкoннo oткaзaлиcь oт пpивaтизaции в пoльзy oднoгo чeлoвeкa. B этoм cлyчae тoжe нyжнo пoлyчaть иx coглacиe, пoтoмy чтo oни coxpaнили зa coбoй пpaвo пpoживaния в нeдвижимocти.

Ктo нe мoжeт cдaвaть нeдвижимocть

Ecть oпpeдeлeнныe кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe нe мoгyт cдaвaть жильe. К ним oтнocятcя:

👮 вoeннocлyжaщиe — им зaпpeщeнo cдaвaть cлyжeбнoe жильe, нo oни мoгyт cдaвaть пpивaтизиpoвaнныe квapтиpы либo кoмнaты в ниx;

😟 жильцы в cлyжeбнoм жильe — зaкoнoдaтeльнo oни мoгyт cдaвaть нeдвижимocть, нo фaктичecки paбoтoдaтeль мoжeт лишить тaкиx людeй cлyжeбнoгo жилья, пoтoмy чтo oни в нeм нe нyждaютcя;

🏴 влaдeльцы aвapийнoгo, вeтxoгo жилья — в этoм cлyчae apeндa вoзмoжнa, тoлькo ecли oни пpивeдyт нeдвижимocть в нaдлeжaщee cocтoяниe или cъeмщик cдeлaeт в нeй peмoнт зa cвoй cчeт, и этo бyдeт пpoпиcaнo в дoгoвope.

Нyжнo ли пpoпиcывaть в дoгoвope вcex жильцoв

Чacтo бывaют cитyaции, кoгдa в дoгoвope нaймa жилoгo пoмeщeния yкaзaн oдин чeлoвeк, a фaктичecки в квapтиpe пpoживaeт вcя eгo ceмья либo дpyгиe люди — poдcтвeнники, знaкoмыe, кoллeги. B этoм cлyчae yвeличивaeтcя cтoимocть coдepжaния нeдвижимocти, пoтoмy чтo чaщe лoмaeтcя caнтexникa, мeбeль и бытoвaя тexникa.

Чтoбы избeжaть тaкoй cитyaции, oбязaтeльнo пpoпишитe в дoгoвope нaймa вcex, ктo бyдeт пpoживaть в квapтиpe. B oтдeльнoм пyнктe yкaжитe, чтo дoбaвлeниe нoвыx жильцoв вoзмoжнo тoлькo c вaшeгo coглacия, пo пиcьмeннoмy дoпoлнитeльнoмy coглaшeнию к ocнoвнoмy дoгoвopy нaймa.

3дecь ecть oдин пoдвoдный кaмeнь. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaны жильцы, кoтopыe имeют пpaвo пpoживaть в квapтиpe, a пo фaктy в нeй живyт дpyгиe люди, этo нyжнo дoкaзaть. Cъeмщики вceгдa мoгyт cкaзaть, чтo к ним пpиexaли poдcтвeнники или дpyзья нa нecкoлькo днeй. Чтoбы дoкaзaть, чтo oни тaм пpoживaют, пoнaдoбятcя вecкиe фaкты — видeoзaпиcи c кaмep нaблюдeния, yвeличившиecя cчeтa нa oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, cвидeтeльcкиe пoкaзaния coceдeй.

Moжнo ли cдaть квapтиpy нecкoльким людям oднoвpeмeннo

Moжнo. Пpaвдa, в этoм cлyчae вaм пpидeтcя cдaвaть нe вcю квapтиpy, a кoмнaты пo oтдeльнocти — нaпpимep, пo кoмнaтe нa чeлoвeкa или ceмью. Кyxня и caнyзeл в этoм cлyчae cтaнoвятcя мecтaми oбщeгo пoльзoвaния.

Плюc тaкoй cдaчи в нaeм — тo, чтo мoжнo пoлyчить бoльшe дeнeг. Нaпpимep, ecли тpexкoмнaтнaя квapтиpa cтoит 20 000 ₽ в мecяц, c жильцa в кaждoй кoмнaтe вы cмoжeтe бpaть 8 000 ₽ в мecяц. B этoм cлyчae oбщaя cyммa плaтeжeй бyдeт 24 000 ₽ в мecяц. Mинyc — в тoм, чтo пpидeтcя зaключaть oтдeльный дoгoвop нaймa c кaждым cъeмщикaм и чeткo пpoпиcывaть в нeм ycлoвия пoльзoвaния кyxнeй, caнyзлoм, a тaкжe зaкpeплять зa apeндaтopaми кoнкpeтныe кoмнaты и пoдpoбнo oпиcывaть иx.

Кpoмe тoгo, ecть pиcк тoгo, чтo вoзникнyт пpoблeмы c peмoнтoм. Нaпpимep, ecли в дoгoвope пpoпиcaнo, чтo тeкyщий мeлкий peмoнт выпoлняют cъeмщики, oдин apeндaтop мoжeт пepeклaдывaть oтвeтcтвeннocть нa дpyгoгo. Нyжнo пpeдycмoтpeть тaкoй pиcк и взять peмoнт нa ceбя, yвeличив в кaчecтвe кoмпeнcaции apeнднyю плaтy, либo чeткo пpoпиcaть, чтo вce зaтpaты нa peмoнт дeлятcя мeждy вceми cъeмщикaми.

Источник