Комфортно «выйти из сумрака» собственникам квартир, зарабатывающим на аренде, поможет эксперимент по установлению специального налогового режима, установленный Федеральным законом № 422 от 27.11.2018 года. Цель — сделать оплату налога максимально быстрой и удобной для граждан.
Жизнь арендодателя в статусе самозанятого, по сравнению с индивидуальным предпринимателем (ИП), не омрачена многими проблемами. Как рассказал Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы, самозанятому не нужно подавать налоговую декларацию, платить страховые взносы, приобретать кассовую технику.
Способы стать самозанятым
Способ 1. Мобильное приложение «Мой налог»
На сайте приложение «Мой налог» представлено на выбор в трех вариантах: App Store, Google Play и web-версия. Нужно просто скачать приложение и пройти регистрацию, рассказывает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Будет предложено три способа: по паспорту гражданина РФ, через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции и и через кредитную организацию.
Это можно сделать по паспорту гражданина РФ или через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции. В первом случае потребуется разворот документа и работающая камера на мобильном телефоне. Сначала приложение попросит указать телефонный номер, затем по sms отправит код подтверждения.
Внимание: зарегистрироваться через мобильное приложение можно только со своего работающего телефона!
Вторым шагом нужно будет указать место, где вы планируете вести деятельность.
Внимание: указываем именно регион, где вы планируете оказывать услуги. Не место жительства!
Например, вы живете в Новосибирске, а планируете сдавать квартиру в Москве. Необходимо выбрать в качестве региона Москву.
Эксперимент пока действует только в Московском регионе (город и область), Калужской области и Татарстане. Поэтому приложение предложит на выбор только эти четыре варианта. К сожалению, для остальных регионов услуга пока не действует. Поэтому, если вы живете в Москве, а планируете сдавать квартиру в Новосибирске, зарегистрироваться самозанятым у вас не получится, отмечает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры». Указать можно только один регион.
Третьим шагом будет регистрация по паспортным данным. Для этого нужно отсканировать с помощью камеры мобильника страницу паспорта с фотографией. Просто наводим камеру на разворот с фото так, чтобы он помещался в рамки контура в приложении. Проверяем резкость, текст и фотография должны быть четкими.
Следующим шагом будет подтверждение личности. Для этого нужно сделать селфи таким образом, чтобы лицо оказалось в центре овала в приложении. Убедитесь, что изображение получилось четким. Если программе вас не удастся распознать сразу, придется повторить процедуру.
Когда приложение сообщит, что необходимые данные собраны, на экране появится ваше фото, ФИО и налоговый номер, останется только нажать кнопку «подтверждаю», и заявление о постановке на учет будет отправлено в налоговую. Осталось только получить сообщение ФНС о том, что регистрация состоялась успешно. Обычно это происходит в течение нескольких секунд.
Способ 2. Личный кабинет
Этот способ еще быстрее и проще предыдущего: для него даже паспорт не понадобится. Достаточно знать свой ИНН. Заходим в кабинет «Налог на профессиональный доход» (НПД) по ссылке.
Внимание: Не путайте с вашим личным кабинетом налогоплательщика, вам нужен именно кабинет налогоплательщика НПД Мой налог (когда вы пройдете по указанной ссылке, увидите наверху страницы эту надпись белыми буквами).
Зарегистрироваться здесь элементарно: вводим логин (ваш ИНН) и пароль, используемые для входа в личный кабинет налогоплательщика. Приложение попросит указать телефонный номер и выбрать регион, в котором вы планируете работать, в нашем случае — сдавать квартиру. Регистрация происходит автоматически.
Как платить налоги?
Эта процедура также максимально упрощена, не придется даже считать. Налоговая самостоятельно рассчитывает сумму налога, подлежащего уплате по итогам месяца, и уведомляет об этом в приложении. Нужно только сформировать чек в кабинете НПД на странице «выручка». Так как арендодатель получает деньги всего раз в месяц, то и чек будет один.
«Неважно, как получена арендная плата – переводом на карту банка или наличными, сумму выручки вы указываете сами», – рассказывает Денис Артёмов, cтарший юрист юридической фирмы Via lege.
В чеке нужно отметить:
- дату оказания услуги, ее название (например, «за аренду квартиры с 1 по 31 мая»),
- кому она оказана (физическому лицу или юридическому).
Сумма налога рассчитывается автоматически.
4% — если деньги получены от физического лица,
6% — если деньги получены от от юрлица.
Сумма отображается в личном кабинете. После заполнения чек можно отправить арендатору на номер мобильного телефона или адрес электронной почты.
Налог необходимо уплатить до 25 числа месяца, следующего за датой оказания услуги.
Например, вы получили деньги за май от арендатора 20 мая, заплатить налог нужно будет до 25 июня. Если оплата не будет проведена до этой даты, начисляются пени. Вам не придется заполнять налоговую декларацию, единственная форма отчета — чек.
Как перестать быть «самозанятым»?
В случае, если вы прекращаете сдавать квартиру, например, решили ее продать, или теперь там будет жить подросший сын, нужно сняться с учета, напоминает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Сделать это можно также на сайте или в приложении. Выбираем функцию «Снятие с учета», указываем причину — «Я больше не занимаюсь такой деятельностью» и кликаем на кнопку «Снять себя с учета».
Вы потеряете статус самозанятого, если доход за год превысит 2,4 млн рублей.
Об этом придет сообщение от налоговой. Как правило, с арендодателями такого не происходит, так как размер ежемесячного дохода является постоянным, и человек сразу может вычислить годовой результат. Люди, которые занимаются сдачей в аренду элитного жилья стоимостью более 200 тыс. рублей в месяц, заранее оформляются как ИП, рассказали в компании Knight Frank.
Для начала потребуется оформить:
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство;
- или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости. Разберемся в ряде нюансов.
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
Исходя из федерального закона № 422 и письма налоговой службы под номером СД-3-3/458@, можно сделать следующие выводы:
- Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
- Совмещать данную деятельность с основной работой.
Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:
- полностью законная деятельность;
- возможность работы самозанятым в иных направлениях;
- пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
- правовая защищенность за счет составления официального договора.
Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.
Налоги и ограничения
Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.
Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог. Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделим следующие:
- самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.
Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.
Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
Если квартира уже сдаётся, то переоформлять его не обязательно. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать платить налоговые платежи.
В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.
- Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
- Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.
Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.
В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.
Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.
Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?
Существует 3 способа:
- налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
- патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
- налог на самозанятость (4%).
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?
Шаг 1. Заключите договор аренды или найма
Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре
Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.
Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется;
Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации
Вам потребуются:
- паспорт;
- договор найма жилого помещения.
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.
Декларация по форме 3-НДФЛ;
Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет
Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).
Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции;
Шаг 5. Уплатите НДФЛ
Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.
Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?
Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.
Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.
Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?
Да, это возможно. Согласно разъяснениям Минфина России?Письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727, налоговый нерезидент РФ, проживающий за рубежом, может продолжать предпринимательскую деятельность на территории России в статусе самозанятого.
В этом случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?
Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.
В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.
Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.
Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).
Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?
Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.
Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.
Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Социальный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.
Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.
Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.
При этом если самозанятый сдает не квартиру, а апартаменты, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это связано с тем, что специальный налоговый режим (самозанятость) не распространяется на нежилую недвижимость.
Справочно:
С точки зрения закона апартаменты – это помещение, которое не предназначено для постоянного проживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческой.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
-
Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки (налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация);
-
Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).
Например, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц без уплаты налогов. Таким образом, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба обнаружила это нарушение. С гражданина могут взыскать:
-
13 тысяч налога и пени;
-
2,6 тысячи – штраф за неподачу своевременно налоговой декларации;
-
5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;
Итого: больше 20 800 рублей.
Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.
Для самозанятых штраф также будет рассчитываться исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.
Дата публикации: 04.08.2020 06:57
С 1 июля 2020 года на территории Оренбургской области введен новый режим налогообложения – налог на профессиональный доход или налог для самозанятых.
В рамках данного режима может облагаться доход физических лиц от сдачи жилого недвижимого имущества в аренду, например квартиры, комнаты, жилого дома.
При осуществлении деятельности по сдаче жилого имущества в аренду налог на профессиональный доход является альтернативой налогу на доходы физических лиц.
Основным преимуществом данного режима налогообложения являются налоговые ставки: 4% от полученного дохода при сдаче жилья в аренду физическим лицам или 6% при оказании такой же услуги юридическому лицу против 13% НДФЛ.
Дополнительным бонусом является налоговый вычет в размере 10 000 рублей.
Кроме того, в 2020 году предоставляется дополнительный вычет в размере 12 130 рублей, который полностью засчитывается в счет уплаты налога в 2020 году.
Регистрация в качестве самозанятого и взаимодействие с налоговыми инспекциями происходит в онлайн режиме с помощью мобильного приложения «Мой налог».
Налог самозанятыми уплачивается ежемесячно, декларация в налоговый орган не представляется.
Легализация доходов от сдачи имущества в аренду – это не только уверенность в отсутствии претензий контролирующих органов, но и защита при возникновении конфликтных или спорных ситуаций с недобросовестными квартиросъемщиками.
Налоговые органы напоминают, что любой доход граждан, за исключением доходов, указанных в статье 217 НК РФ, подлежит налогообложению.
Я самозанятый. Что писать в чеке, если сдаю квартиру?
Достаточно указать период аренды. Специальных требований к описанию дохода в чеке нет.
Евгений Бельский
Эксперт по праву
Достаточно указать период аренды. Специальных требований к описанию дохода в чеке нет.
Евгений Бельский
Эксперт по праву
Читатель Андрей спрашивает: «Что необходимо и достаточно прописать в чеке самозанятому, если сдаю квартиру в аренду?»
Аренда — доход самозанятого
Самозанятый может сдавать жилое помещение другим людям и даже компаниям. Деньги за аренду считаются доходами, и с них нужно платить налог: 4%, если сдаете квартиру обычному человеку, и 6% — если организации или ИП.
Когда самозанятый получает деньги от квартирантов, он выдает им чек, сформированный приложением «Мой налог». Приложение автоматически считает налоги — раз в месяц их нужно оплачивать картой.
В чеке пишут период аренды
Каких-то специальных требований к оформлению чека за аренду квартиры нет. В описании логично указать, за какой период получены деньги. Например, если получили оплату за три месяца вперед: «Аренда квартиры с 01.01.21 по 31.03.21».
В поле «Стоимость» нужно указать всю сумму, которую получили от квартирантов. Если сдаете квартиру ИП, указываете ИНН, а если компании — ИНН и наименование.
Эксперты ответят на ваш вопрос
Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.
Аренда
Недвижимость
Обновлено: 06 марта 2023
Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости.
Подойдите к вопросу
ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества.
Расскажем в
статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.
Подготовьте квартиру к сдаче
Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку
перед
показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.
Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое
время
проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению,
вы сможете сдать ее
быстрее.
Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.
Определите ежемесячный платеж за квартиру
За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете
ответить на эти
вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан»,
«Авито» и другие. Обратите
внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели,
вид из окна,
доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной
квартиры с
видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры
с видом на парковку или
стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.
Подготовьте необходимые документы
Владельцу недвижимости следует подготовить:
1паспорт;
2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о
государственной регистрации права);
3документы-основания возникновения права собственности (например, договор
купли-продажи);
4договор аренды или найма.
Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это
не так. Понятие «наем» жилья обозначает
сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для
обозначения сдачи помещения юридическому лицу.
5Дополнительные документы (при необходимости):
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще
один
вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.
Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае,
когда
несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое
разрешение не нужно.
Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма.
В этом случае
требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения
(государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно
с нанимателем
членов
семьи.
Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.
Составьте договор аренды или найма
Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих
сторон, а также
оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.
Включите в договор следующие данные:
адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;
срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ),
срок договора аренды не
ограничен (ст. 610 ГК РФ));
частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.
После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания.
Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.
Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре
в течение месяца. За
несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет
грозить штрафом от 1
500 до 2 000 рублей.
Найдите арендаторов
Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или
в социальных сетях.
Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.
Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете,
запросите
справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных
и недобросовестных арендаторов.
Частые ошибки сдающих квартиру в аренду
Собственники допускают следующие ошибки:
1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.
Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора
по акту легче
будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.
2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.
Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей
квитанции
или, например, только воду и электроэнергию.
3Не включают депозит.
Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или
нарушения условий съема со
стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа
за проживание. При
расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в
удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.
4Не прописывают условия проживания.
Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими
лицами.
5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.
Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной
аренды
жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями
и к другим нежелательным
последствиям.
6Не проводят проверки.
Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия
и периодичность таких
проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит
проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.
Оплачивайте налоги
Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует
несколько способов сдать
жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:
Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая
ставка
составит 6%.
Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.
Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход
предпринимателя.
Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов,
например, от налога на
недвижимость.
Получение статуса самозанятого.
Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу)
или 6% (сдача
юридическому лицу или ИП).
Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).
Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.
Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно
только как
физическое лицо.
А если не платить налоги?
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов.
ИФНС в случае
обнаружения нарушения имеет право:
1Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2Наложить штрафы:
за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы
за каждый месяц просрочки, но не
более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.
за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное
уклонение). Умысел
доказывают сотрудники инспекции.
3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки
Центрального
Банка за каждый день просрочки.
4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).
Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.
Если
ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма
превышает 30% от суммы
неоплаченного
налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.
Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета
пени, судебных и
других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо
дороже своевременной уплаты налога.
Можно ли расторгнуть договор досрочно
Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе
арендодателя, если
арендатор:
нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки
выполнения
прописаны в договоре.
Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.
Что ждет в будущем рынок арендного жилья?
Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма.
Платформа
предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических
данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости,
собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для
всех
участников сделки.
Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды
в договоре, учтите
нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери
к минимуму.