Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Владение квартирой в многоквартирном доме подразумевает наличие управляющей компании, которая отвечает за обслуживание и управление общим имуществом. Однако, иногда собственники могут появиться желание сменить управляющую компанию по определенным причинам. Но как сделать это правильно и какие ключевые моменты следует учесть?
Основное действие, которое необходимо совершить, чтобы сменить управляющую компанию — это подать заявление о смене управляющей организации на общем собрании собственников. Это формальное решение, которое принимается большинством голосов участников собрания.
Для того чтобы комиссия приняла решение о смене управляющей компании, необходимо предоставить документы: различные технической документации, акты о состоянии общего имущества и других информацию, подтверждающих несоблюдение условий договора управления компанией, техническое состояние жилых помещений и другие. Оснований может быть множество, и при подаче заявления желательно представить все существующие.
Важный аспект процедуры смены управляющей компании — это срок для решения данного вопроса. Собрание собственников обычно назначает специальную комиссию, которая ведет переговоры с возможными новыми компаниями для выяснения условий их предоставления услуг, а также для проведения голосования на общем собрании. Время, необходимое для проведения всех этих действий, может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Смена управляющей компании в многоквартирном доме может оказаться необходимой в случаях, когда она не выполняет требованиями договора или нарушает права жильцов. Для смены управляющей компании пошаговая инструкция может выглядеть следующим образом:
- Подготовьте документацию. Для начала процедуры смены управляющей компании вам потребуется собрать необходимые документы. Составьте заявление о смене управляющей компании, укажите основания для такого решения.
- Подайте заявление в управляющую компанию. Подготовленное заявление подайте в управляющую компанию, с которой вы планируете расторгнуть договор.
- Уведомите ГЖН и Госжилинспекцию. Чтобы официально уведомить государственные органы о смене управляющей компании, отправьте уведомление от имени собственников жилья в ГЖН и Госжилинспекцию.
- Подпишите договор с новой управляющей компанией. После того, как будет принято решение о смене управляющей компании и получены все необходимые документы, заключите новый договор с выбранной компанией.
- Внесение новой управляющей компании в реестр. Новая управляющая компания должна быть зарегистрирована в реестре управляющих организаций. Убедитесь, что эта процедура проведена и компания внесена в реестр.
- Оплатите услуги. Заключите договор с новой управляющей компанией, укажите порядок оплаты за услуги. Обязательно пошагово осуществляйте оплату в соответствии с договором.
Важно помнить, что процесс смены управляющей компании может быть формально сложным и требует определенного опыта и знаний. В случае затруднений или неуверенности, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом, имеющим опыт работы с данной темой.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Перед началом процесса смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо подготовить определенные документы.
-
Убедитесь, что вы имеете все необходимые документы. Перед началом процедуры смены управляющей компании, убедитесь, что у вас есть следующие документы:
- Договор управления многоквартирным домом с текущей управляющей компанией.
- Протокол общего собрания собственников помещений.
- Лицензии и иные разрешительные документы текущей управляющей компании.
- Документы, подтверждающие факт несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей или нарушения прав собственников помещений. Это могут быть отчеты о платежах, жалобы собственников, акты проверок ГЖН и прочие.
- Техническая документация на дом и его оборудование.
-
Выполните необходимые действия по подготовке документов. В зависимости от принятого решения общим собранием собственников, выполняйте следующие действия:
- Получите от управляющей компании предыдущую документацию: оригинал договора управления и другие необходимые документы.
- Если текущая управляющая компания отказывается предоставить документы, подайте соответствующие претензии и жалобы.
- При наличии положительных оснований для смены компании (несоответствие выполненных работ, недобросовестность или иные нарушения), составьте и предоставьте в управляющую компанию жалобу или претензию в письменной форме.
- Пошаговая инструкция по смене управляющей компании может быть принята на общем собрании собственников помещений по формально принятому порядку.
Важно помнить, что процесс смены управляющей компании должен быть проведен в соответствии с действующим законодательством и принятой на общем собрании собственников помещений процедурой.
Шаг 2. Подпишите договор управления
После принятия решения на общем собрании собственников жилья о смене управляющей компании, необходимо заключить новый договор управления в соответствии с требованиями действующего законодательства и общими положениями.
При подписании нового договора управления убедитесь в том, что он содержит все необходимые условия и требования, а также соответствует принятому на общем собрании решению.
- Инструкция по подписанию договора
- Получите от управляющей компании, с которой вы собираетесь расторгнуть договор, техническую документацию на здание и смежные объекты.
- Составьте техническое задание для новой управляющей организации, учитывая все требования и особенности вашего дома.
- Проведите общее собрание собственников жилья для принятия решения о выборе новой управляющей компании.
- Выберите подрядчиков для выполнения необходимых работ в соответствии с принятым решением и пошаговой инструкцией, предоставленной новой управляющей компанией.
- Заключите новый договор с выбранной управляющей компанией, при этом соблюдая все требования и сроки, установленные в РФ.
- Соберите необходимую документацию для передачи управления от старой управляющей компании новой, включая техническую документацию, контракты с поставщиками услуг, документы о состоянии здания и инженерных систем, а также другие необходимые документы.
- Организуйте передачу управления от старой управляющей компании новой, осуществляя контроль за каждым шагом и требуя полноты и достоверности передаваемой информации.
- Убедитесь, что новый договор отразит все существенные условия для управления вашим многоквартирным домом.
- Подписывая договор управления, учтите основания и сроки его расторжения, чтобы в случае необходимости вы смогли отказаться от услуг новой управляющей компании.
- Проверьте, какие изменения инициированы в вашей документации, и удостоверьтесь, что все указанные изменения вносятся в договор управления.
- Не подписывайте договор, если управляющая компания отказывается предоставить вам доступ к опыту работы и рекомендациям других клиентов.
- Следите за тем, чтобы договор управления содержал полный перечень оказываемых услуг, а также четко определенные требования и сроки выполнения работ.
- Убедитесь в наличии страхового полиса управляющей компании, который обеспечивает риски возможных просрочек или невыполнения ею своих обязательств.
- Увеличение качества оказываемых услуг по управлению жилым фондом.
- Наличие возможности выбора наиболее подходящей управляющей компании на основе предоставляемых выгод и условий.
- Возможность снижения затрат на управление благодаря конкуренции между управляющими компаниями.
- Повышение прозрачности работы управляющей компании и снижение рисков коррупции или некачественного выполнения работ.
Шаг 2 — это важный этап в процессе смены управляющей компании, поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться со всей информацией и полностью выполнить все требования, чтобы обеспечить эффективное и качественное управление вашим многоквартирным домом.
Шаг 3. Предоставьте документы управляющей компании
После того, как вы подали заявление о смене управляющей компании на общем собрании, наступает время передачи технической и другой документации от предыдущей управляющей компании новой. Этот этап необходим для обеспечения непрерывности и качественного оказания услуг в доме.
- Поделитесь с новой управляющей компанией информацией о бывшей компании: предоставьте контактные данные, номера договоров и прочие сведения, которые могут быть полезны при передаче.
- Подготовьте перечень документации, которую нужно передать новой компании. Этот перечень обычно включает техническую документацию (техпаспорт дома, акты обследования инженерных систем и пр.), а также общие документы управления (общий план дома, положение об управлении, решения общего собрания и т.д.).
- В соответствии с принятой на собрании резолюцией о смене управляющей компании подайте уведомление бывшей компании о расторжении договоров.
- Получите от бывшей компании техническую документацию и иные материалы, которые вам необходимы для дальнейшей работы с новой управляющей компанией.
- Подпишите с новой управляющей компанией договор оказания услуг и передайте ей всех имеющихся документов.
Важно помнить, что все эти действия должны быть выполнены в срок, установленный в принятом решении общего собрания. Также стоит задуматься о порядке внесения изменений в техническую и другую документацию, чтобы она стала соответствовать новой управляющей компании.
Итак, на третьем шаге процесса смены управляющей компании вы должны предоставить все необходимые документы старой компании и заключить договор с новой. Только после этого вы сможете начинать платить за услуги новой управляющей компании и положительным образом влиять на общее управление вашим домом.
Шаг 4. Оповестите жителей о смене управляющей компании
Когда вы уже получили положительное решение на собрании жильцов по смене управляющей компании, стоит приступить к оповещению всех жителей о произошедших изменениях. Важно донести информацию до каждого жильца, чтобы все были в курсе происходящего и могли полноценно участвовать в процессе управления жилищным комплексом.
Ключевые моменты:
- Составьте список всех жильцов и их контактных данных. Это позволит вам обратиться к каждому жителю с информацией о смене управляющей компании.
- Подготовьте информацию о новой управляющей компании. Укажите ее контактные данные, режим работы, список предоставляемых услуг и другую необходимую информацию.
- Выберите наиболее удобный способ оповещения жителей. Это может быть рассылка электронных писем, отправка смс-сообщений, размещение информации на досках объявлений или другие доступные вам каналы связи.
- Составьте ясное и понятное сообщение, в котором объясните причины смены управляющей компании и преимущества новой организации.
- Уведомите жителей о предстоящем собрании для подписания нового договора с управляющей компанией. Укажите дату, время и место проведения собрания.
- Обратитесь к управляющей компании и запросите необходимую техническую документацию и лицензии, подтверждающие ее компетенцию и квалификацию.
- Получите от бывшей управляющей компании все документы, касающиеся управления жилищным комплексом. Это может включать планы и техническую документацию по системам жилья, договоры с поставщиками коммунальных услуг и другую важную информацию.
- Проведите собрание жильцов для официального подписания нового договора с новой управляющей компанией. На собрании жители смогут ознакомиться с условиями договора и задать все интересующие их вопросы.
Помните, что несоблюдение установленного порядка при смене управляющей компании может привести к негативным последствиям и нарушениям в управлении жилищным комплексом. Если у вас возникли вопросы или трудности, обратитесь за консультацией к управляющей компании или к управляющему органу жилищного комплекса.
Шаг 5. Контролируйте выполнение обязательств новой управляющей компанией
После того как новая управляющая компания была выбрана и договор с ней был заключен, следует контролировать выполнение ею своих обязательств. В рамках этого шага необходимо:
- Проведите формально-правовую проверку техдокументации, переданной предыдущей управляющей компанией.
- Внесите изменения в договор с управляющей компанией в случае необходимости.
- Проверьте наличие всех необходимых лицензий у новой управляющей компании.
- Подайте заявление в управляющую компанию о внесении изменений в реестр управляющих организаций (УО).
- Решите вопрос о расторжении договора с предыдущей управляющей компанией в соответствии с российским законодательством.
- Начинайте контролировать выполнение обязательств новой управляющей компанией.
В процессе контроля следует убедиться в выполнении новой управляющей компанией всех обязательств, предусмотренных договором. Также нужно быть внимательным к срокам выполнения работ и предоставления отчетной документации. В случае нарушения управляющей компанией своих обязательств, следует предпринять соответствующие действия в рамках закона, включая применение санкций.
Статьи » Положения » Порядок смены управляющей организации: основные этапы и правовые нюансы
Смена управляющей организации (УО) — важный и ответственный процесс, который требует соблюдения определенной процедуры и учета правовых нюансов. В данной статье мы рассмотрим основные этапы смены УО и расскажем о необходимых документах и действиях для успешного завершения данной процедуры.
Первым шагом для смены УО является подача заявления об этом. Жильцы многоквартирного дома должны собрать общее собрание и принять решение о смене УО. Затем необходимо оформить уведомление об отказе от услуг текущей УО и подать его в управление жилищно-коммунального хозяйства. Также необходимо предоставить комплект документов, подтверждающих правомерность принятого решения.
Для успешной смены УО необходимо также обратить внимание на действующую документацию. Новая управляющая компания должна ознакомиться с договором между жильцами и УО, а также с технической документацией о доме и его системах. В случае наличия некачественной работы текущей УО, жильцы имеют право обратиться в управление жилищно-коммунального хозяйства с требованием о расторжении договора с некачественной УО.
После собрания и подачи необходимых документов, новая управляющая компания должна оформить договор с жильцами. В договоре должны быть прописаны все условия и требования к УО, а также размер оплаты за предоставляемые услуги. После оформления договора и передачи всех необходимых документов, происходит передача управления от старой УО к новой.
В процессе смены УО необходимо учитывать все законные требования и права жильцов. В случае нарушения прав или отказа от сотрудничества с некачественной УО, жильцы имеют право обратиться в управление жилищно-коммунального хозяйства с соответствующим заявлением. Важно помнить о необходимости соблюдения процедур и правовых нюансов при смене УО, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов.
Порядок смены управляющей организации: как это происходит и что нужно знать
Смена управляющей организации в многоквартирном доме (МКД) может происходить по различным причинам. В таком случае жильцы должны знать, как правильно провести этот процесс и на какие нюансы обратить внимание.
1. Собрание жильцов
Первым шагом в процессе смены управляющей организации является собрание жильцов. На этом собрании жильцы должны принять решение о необходимости смены управляющей организации и избрать новую компанию, которая будет оказывать услуги по управлению МКД.
2. Подготовка документов
После принятия решения на собрании жильцы должны подготовить необходимые документы для смены управляющей организации. В комплект документов обычно входят:
- Решение собрания жильцов о смене управляющей организации;
- Документы, подтверждающие правомерность проведения собрания;
- Документы, подтверждающие полномочия новой управляющей организации;
- Техническая документация на МКД;
- Документы о состоянии финансов управляющей организации.
3. Подача документов
После подготовки документов они должны быть поданы в компетентный орган, ответственный за регистрацию и контроль управляющих организаций в данном регионе. Этот орган может быть разным в разных регионах, поэтому стоит уточнить информацию в местных органах власти.
4. Расторжение договора
После регистрации новой управляющей организации необходимо расторгнуть договор с бывшей организацией. Расторжение договора должно происходить в соответствии с условиями, установленными в договоре. Если бывшая управляющая организация отказывается расторгать договор, то необходимо обратиться в суд для решения этого вопроса.
5. Передача документации и технической документации
После расторжения договора с бывшей управляющей организацией необходимо произвести передачу всей документации и технической документации новой управляющей организации. Передача должна быть оформлена соответствующим актом, который фиксирует наличие переданной документации.
6. Новая управляющая организация
После всех вышеуказанных шагов новая управляющая организация начинает свою работу по управлению МКД. Жильцы должны убедиться, что новая компания выполняет все обязательные требования и условия договора.
Таким образом, смена управляющей организации в МКД — процесс, который требует соблюдения определенных сроков и способов. Жильцам стоит заранее задуматься о необходимости сменить управляющую организацию, общаться с соседями и собрать все необходимые документы для проведения этого процесса.
Важные этапы при смене управляющей организации
Смена управляющей организации – это сложный процесс, который включает в себя несколько этапов. В данной статье мы рассмотрим основные шаги, которые необходимо выполнить при смене управляющей организации.
- Подготовка документов
- Собрание собственников
- Подписание договора
- Передача документов и имущества
- Контроль и урегулирование конфликтов
Первым этапом смены управляющей организации является подготовка необходимых документов. Вам потребуется составить уведомление об отказе от услуг текущей управляющей организации и заявление о приеме новой организации. Также стоит ознакомиться с договором, который был заключен с текущей управляющей организацией, чтобы понять, какие условия должны быть выполнены при смене.
Вторым этапом является проведение собрания собственников жилья. На этом собрании необходимо обсудить причины смены управляющей организации и принять решение о выборе новой компании. Важно собрать копию протокола собрания, так как она будет являться доказательством принятого решения.
После проведения собрания собственников и выбора новой управляющей организации необходимо подписать договор с новой компанией. В этом договоре должны быть четко прописаны обязательные условия, которые должна выполнять управляющая организация.
После подписания договора с новой управляющей организацией необходимо произвести передачу всех документов и имущества. Также стоит проверить, чтобы новая организация получила все необходимые права и разрешения на управление МКД.
Важным этапом при смене управляющей организации является контроль и урегулирование возможных конфликтов. Если у вас возникли претензии к предыдущей управляющей организации, стоит подать заявление в ГЖИ или в суд. Необходимо собрать все доказательства и документы, чтобы иметь возможность отстоять свои права.
Важно помнить, что смена управляющей организации – это сложный процесс, который должен быть выполнен в соответствии с установленным порядком и согласно законодательству. Следуйте подробной пошаговой инструкции и обратитесь к специалистам, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов.
Смена управляющей организации в многоквартирном доме (МКД) может стать необходимостью по различным причинам. Важно знать, какие правовые нюансы сопровождают этот процесс, чтобы сделать его законным и эффективным.
Разновидности управляющих организаций
Существует несколько типов управляющих организаций, которые могут управлять многоквартирными домами:
- Управляющая организация, созданная гражданами;
- Управляющая организация, созданная государством;
- Товарищество собственников жилья;
- Управляющая компания.
Какие правила следовать при смене управляющей организации
Если жители многоквартирного дома приняли решение о смене управляющей организации, они должны следовать определенным правилам:
- Собрать общее собрание жильцов дома, на котором будет принято решение о смене управляющей организации. В протоколе общего собрания должны быть указаны все законные основания для такого решения.
- Составить претензии к текущей управляющей организации, если она нарушает условия договора или не предоставляет качественные услуги.
- Уведомить текущую управляющую организацию о решении сменить ее на новую. Уведомление должно быть направлено в письменной форме с уведомительным письмом или через уведомительный бланк.
- Поделиться результатами общего собрания с новой управляющей компанией и заключить договор на оказание услуг по управлению домом.
Сроки и причины смены управляющей организации
Смена управляющей организации может произойти по различным причинам, например:
- Недостаточное качество предоставляемых услуг;
- Нарушение условий договора;
- Отказ от предоставления услуг по управлению домом;
- Необоснованное повышение стоимости услуг.
Сроки смены управляющей организации могут быть различными и зависят от причин, по которым жители приняли решение о смене. В Москве, например, сроки могут быть установлены местными правовыми актами.
Важно помнить, что смена управляющей организации должна быть проведена в соответствии с законодательством и с учетом интересов жильцов многоквартирного дома. При возникновении проблем или вопросов жильцы могут обратиться за юридической помощью к специалистам в области жилищного права.
Кто может стать экспертом в смене управляющей организации
Для смены управляющей организации необходимо провести ряд процедур и соблюсти определенные правила. Важным этапом является выбор эксперта, который будет заниматься этим вопросом. Кто может стать экспертом в смене управляющей организации?
1. Управляющая компания
Одним из вариантов является обращение к управляющей компании, которая уже имеет опыт работы с такими вопросами. Управляющая компания может предложить свои услуги по смене управляющей организации и проведению всех необходимых процедур.
2. Юридическая компания
Другим вариантом является обращение к юридической компании, специализирующейся на вопросах недвижимости и жилищных отношений. Юристы данной компании смогут оказать квалифицированную помощь в смене управляющей организации и предоставить все необходимые юридические консультации.
3. Эксперт по ЖКХ
Третьим вариантом является обращение к эксперту по жилищно-коммунальному хозяйству. Эксперт сможет провести анализ текущей ситуации, выявить возможные проблемы и предложить наиболее оптимальные пути решения.
4. Специалисты из числа соседей
Еще одним вариантом является обращение к специалистам из числа соседей. Если в вашем доме есть люди, имеющие опыт работы с сменой управляющей организации, они могут поделиться своими знаниями и опытом.
Важно помнить, что эксперт должен иметь достаточный опыт и знания в области смены управляющей организации. Он должен быть владельцем необходимых документов и иметь возможность предоставить доказательства своей компетентности.
При выборе эксперта также следует учитывать его репутацию и отзывы других клиентов. Важно убедиться, что эксперт имеет положительный опыт работы и может гарантировать качественное выполнение всех необходимых процедур.
Почему важно обратиться к экспертам при смене управляющей организации
Смена управляющей организации — сложный и ответственный процесс, который требует соблюдения определенных правовых нюансов и процедур. При такой смене необходимо обратиться к экспертам, чтобы минимизировать риски и обеспечить правильное проведение всех этапов данного процесса.
Во-первых, эксперты помогут вам разобраться во всех требованиях и правилах, которые предъявляются к управляющей компании. Они смогут подробно рассказать о необходимых документах и процедурах, которые должны быть выполнены при смене управляющей организации.
Во-вторых, эксперты помогут вам сделать правильный выбор новой управляющей компании. Они смогут оценить компетенцию и профессионализм разных компаний, а также ознакомить вас с отзывами и рекомендациями от других жильцов многоквартирного дома.
Если вы сами попытаетесь справиться с процедурой смены управляющей организации, вы можете столкнуться с множеством сложностей. Например, если вы не уведомите предыдущую управляющую компанию о своем желании сменить ее, то она может подать в суд на вас и требовать уплаты штрафа. Также, если вы не заключите новый договор с новой управляющей компанией, то у вас может возникнуть проблема с оказанием услуги по уборке и обслуживанию дома.
Эксперты также помогут вам убедиться в наличии всех обязательных документов и требований при смене управляющей организации. Они помогут вам посмотреть документацию предыдущей компании и убедиться в наличии всех необходимых документов.
Важно отметить, что смена управляющей организации должна быть проведена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Поэтому эксперты помогут вам разобраться во всех нюансах и соблюсти все необходимые процедуры.
В общем, обращение к экспертам при смене управляющей организации позволит вам минимизировать риски и обеспечить правильное проведение всех этапов данного процесса. Они помогут вам выбрать новую управляющую компанию, ознакомиться с требованиями и правилами, а также помогут вам соблюсти все процедуры смены управления.
Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав
29 июля 2021, 04:53
Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.
К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию. Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.
Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.
Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.
Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома. Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей. Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.
Способы управления многоквартирным жилым домом
Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.
Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.
Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.
Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.
Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК. Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг. Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.
Основания для смены ук
Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору
- УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
- собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
- компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.
Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.
С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.
Собрание жильцов
Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.
Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.
Подготовка к собранию
Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.
Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд
Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты
В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.
Расторжение договора со старой ук
В случае если собственники большинством голосов приняли на собрании решение о смене ук, необходимо в течение пяти дней после уведомить об этом ее руководство. Такое же уведомление с копией следует отослать в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание, что в документе должно быть указано наименование новой организации и ее адрес. В случае если жильцы решили создать собственное ТСЖ, в уведомлении должны быть сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Выбор новой ук и заключение с ней договора
Выбором новой управляющей компании следует озаботиться заблаговременно. Подобрать альтернативные варианты нужно еще до проведения общедомового собрания. На встречу с жильцами представить уже готовый проект договора управления, за который они будут голосовать. Ищем альтернативу
Юристы рекомендуют выбирать управляющую компанию, учитывая сразу несколько критериев. Доступность офиса. Удобнее всего, если он будет находиться недалеко от дома, а не на другом конце города. В случае возникновения вопросов к компании, добраться до руководства и решить их на месте будет проще. Количество домов в управлении. Оно наглядно продемонстрирует востребованность УК и ее надежность. При этом особое внимание стоит уделить количеству домов, которые отказались от услуг компании. Лицензия. Это обязательное условие для ведения деятельности УК Отсутствие банкротства. Не стоит связываться с компаниями, которые близки или находятся в стадии банкротства Отзывы. Не лишним будет почитать отзывы о работе компании в интернете или переговорить в жильцами домов, которые обслуживает УК.
Прежде чем остановить свой выбор на какой-то конкретной организации, специалисты рекомендуют компании жильцов съездить на экскурсию к ним в офис. Причем, чем более скептически собственники будут настроены, тем лучше. Это повзолит им критически оценить все плюсы и минусы перехода в данную компанию.
Что должно быть в договоре управления
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
- — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
- — перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Заключаем договор с новой ук
Согласно Жилищному кодексу, для того, чтобы договор с новой ук был признан действительным, нужна подпись более полвины собственников. Эксперыт советуют подписывать документ прямо на общем собрании после подведения итогов голосования. В другое время собрать для этого всех собственников помещений будет весьма проблематично. Без нужного количества подписей даже единогласное решение собрания не будет иметь законную силу.
Оплачивать коммунальные счета в новую управляющую компанию можно будет только после включения дома в лицензию. В случае, если кто-то оплатил счета старой компании авансом, можно подать заявление на перерасчет.
Передача документации от старой новой ук
Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию передать своему преемнику техническую документацию на дом, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. Сделать это необходимо в течение трех дней после окончания срока действия договора УК с МКД. Отказ УК сделать это будет расцениваться как грубое нарушение лицензионных требований.
Если остались долги перед старой ук
Заключая договор с УК, собственник жилья обязуются вовремя вносить платежи за коммунальные услуги. Как показывает практика, на деле далеко не все придерживаются этого золотого правила. Компания заключает договор с ресурсо-обеспечивающим организациями и должна перечислять им деньги от жильцов.
Если за коммуналку платят не все жильцы начинает копиться долг. Ответственность в таком случае ложится на плечи управляющей компании, так как РСО не имеют права требовать долги у жильцов. При смене одной УК на другую долги никуда не деваются. Дальнейшее развитие событий зависит от действий ресурсоснабжающей компании.
Например, они могут поставить перед новой УК жесткое условие, что без оплаты долга не будут заключать договор на поставку ресурсов. А значит, жильцы могут остаться без газа, света, воды.
Иногда прежняя УК пытается взыскать долги с жильцов и тогда люди получают сразу по две квитанции с долгом и со счетом за текущие показатели.
В связи с возникновением таких спорных ситуаций, управляющие компании нередко отказываются сотрудничать с РСО и берутся только за обслуживание и капитальный ремонт дома. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями в таком случае ложится на плечи самих жильцов.
#Новости#Общество#Антон Цепилов