Выделение доли дома в натуре пошаговая инструкция стоимость

Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (пп. «а» п. 6, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4)).
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.
При образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки. Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.
При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
Если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35, ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
В этом случае и стоимость выделяемых долей тоже должна быть равной. Если это невозможно, то разницу необходимо компенсировать, о чем указывается в соглашении о выделении долей (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Соглашение о выделении долей в жилом доме заключается в письменной форме (ст. 160, п. 2 ст. 245, п. 1 ст. 252, ст. 432 ГК РФ). В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:
— наименование соглашения;
— дата и место подписания соглашения;
— Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
— адрес жилого дома;
— кадастровый номер и дата его присвоения;
— описание местоположения;
— технические характеристики жилого дома (площадь общая и жилая, иное);
— реквизиты правоустанавливающего документов на жилой дом;
— номер регистрационной записи в ЕГРП;
— размеры долей участников соглашения (в процентном отношении ко всей площади);
— имеющиеся обременения (при наличии);
— порядок перераспределения долей (например, дополнительным соглашением);
— право преимущественного приобретения доли;
— порядок расторжения соглашения;
— распределение расходов по государственной регистрации прав при выделе доли в натуре;
— подписи всех сторон соглашения с расшифровкой. Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариального удостоверения данного соглашения не требуется.
Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю в жилом доме необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Для государственной регистрации необходимо уплатить госпошлину в размере: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
После осуществления государственной регистрации правообладатель доли в жилом доме может получить выписку из ЕГРН о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости (ч. ч. 6, 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Форма и содержание искового заявления предусмотрены ст. 131 ГПК РФ.
К исковому заявлению прилагаются документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4.
В процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8)).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8, п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Суд по результатам рассмотрения дела выносит решение о выделе в натуре или о взыскании компенсации, если выделить в натуре долю не представляется возможным.
Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации прав на долю в жилом доме (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учета и такое решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением технического плана выделенной части дома не требуется (ч. 4 ст. 58 Закона о государственной регистрации недвижимости).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 14.07.2021

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Источники:

Раздел имущества долевой собственности

Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Шаблоны для искового заявления

Как выделить долю, разделить дом, квартиру или земельный участок и узаконить раздел

Выделенная доля

Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

Хорошо или плохо, если доля выделена в натуре?

• Сын-наследник, возможно не решится продать свою невыделенную долю в квартире, если у проживающей матери не будет отдельной комнаты. А если будет у каждого по комнате? Если раздел возможен…
• Невыделенная доля стоит, например, 700 тысяч рублей, выделенная — 1,5 миллиона. Полмиллиона рублей и более могут подгонять собственника к продаже, даже если он и не хотел этого изначально.
• Выделенной долей можно распорядиться более конкретно. Например, подарить или завещать именно определенный объект.
• В комнату, определенную в результате раздела дома, можно вставить замки и никого не пускать (при невыделенной доле этого не сделать) и т.д.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства. При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой. Придется идти на уступки или отступные.

В любой ситуации (развод супругов, наследство, выросшие дети и пр.) раздел объекта (дома, квартиры, земельного участка) может быть:

• Добровольный;
• С процедурой медиации (досудебное урегулирование спора);
• Судебный.

Раздел дома, квартиры, земельного участка добровольный

Чтобы узаконить раздел, необходимы следующие документы:

— правоустанавливающие документы на объект;

— технический или кадастровый паспорт

— документ — основание для раздела (если есть);

— паспортные данные сторон.

Все документы в копиях предоставляются в наш юридический центр для составления договора или соглашения. Готовый документ необходимо зарегистрировать в УФСГРКК (не всегда) либо заверить подписи у нотариуса (возможны варианты).

Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них — надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке

«Я печку выкладывал сам, почему я должен делить ее с братом?»

«Мы перекрыли крышу, настелили заново весь пол, пристроили веранду. Почему же теперь все делить поровну? Надо — по справедливости.»

«У нас только один вход, одна кухня и одна комната. Это вообще не делится!»

«А как можно разделить однокомнатную квартиру?»

Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) — хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе. Они все разные. Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента — не похожи друг на друга. Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем. Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять. Тут ведь как — или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны. Свой-то всегда лучше.

Для начала судебной процедуры раздела нужны документы:

— паспорт обекта (любого года изготовления);

— план земельного участка (если есть земля);

— для раздела земли — обзорный план или генеральный план местности (территория вашего и соседних участков, дорог, водоемов и смежных землепользователей (лесхоз, сельхозземли и пр.).

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Регистрация документов о разделе дома в УФСГРКК (ГБР)

Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» обязывают любые действия с недвижимостью регистрировать. В большинстве случаев только после такой регистрации сделки считаются узаконенными. Но так может быть не во всех случаях. Например, если ни дом, ни земельный участок не оформлены в собственность, а раздел дома требует какой-то процедуры фиксации принятого решения, можно в некоторых случаях обойтись и без регистрации в УФСГРКК (ГБР). Надо разбираться, как выгоднее и как законно. Когда — надо, а когда — не обязательно. В любой ситуации Вам помогут наши юристы и адвокаты. Обращайтесь в наш юридический центр, мы поможем.

Объект недвижимости может находиться в долевой собственности одновременно у нескольких граждан. Любой из собственников может потребовать от остальных совладельцев выдел доли в натуре в суде. Это значит, за истцом будет закреплена одна из комнат. Выделенная в натуре часть должна быть независимой от остального жилища.

Для чего может потребоваться выдел части жилья

С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора.

Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома (квартиры):

• Под одной крышей образовалось две семьи, и женившийся сын хочет жить отдельно от родителей. Выдел позволяет продать долю, с целью дальнейшей покупки собственного жилища.
• Бывшие супруги не желают жить в одном жилище.
• Один из совладельцев имеет намерения распорядиться своей долей.
• Выделяется доля должника по исполнительному производству.

Владельцы могут договориться между собой и подписать договор о выделе каждой части жилья в натуре. Перед официальным оформлением соглашения семейство обращается к независимому оценщику. На основе полученной экспертизы все участвующие стороны, высчитывают стоимость выделяемой доли. Если выделить часть в реальности не получится, то человеку, пожелавшему жить отдельно, с его согласия, остальные владельцы:

• Покупают жилище, цена которого соответствует его части квартиры.
• Отдают деньги. Выделившееся лицо может добавить к полученной сумме собственные средства и приобрести недвижимость по своему вкусу.

Если совладельцы жилища не могут договориться самостоятельно, проблему придется решать в суде. Обратиться с иском о выделении долей из общей совместной собственности имеет право любой из собственников, независимо от того, как давно приобретена недвижимость.

Мы уже публиковали интересный материал по поводу долевой собственности по этой ссылке.

Что можно сделать с выделенной долей

Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:

• определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
• определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
• раздел собственности бывших супругов;
• совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.

Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет. Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому  человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности. В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.

Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.

Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:

• останется пригодной для жилья;
• будет использоваться по назначению.

Требования к помещению

При разделе жилья не должны быть ущемлены интересы других совладельцев. К каждому типу помещений предъявляются свои требования. Сложнее всего разделить городскую квартиру.

В квартире

Выдел части жилья в натуре возможен, если каждый владельцев получает изолированное от остальных владельцев жилище. Проделать подобную манипуляцию с комнатой в коммунальной квартире либо гостинкой не получится. Суд предложит ответчикам выплатить деньги подателю искового заявления. Сумма, на которую он может рассчитывать, не должна превышать реальной стоимости его доли.

Сложность раздела в том, что стандартные квартиры имеют планировку, не позволяющую создавать дополнительные отдельные выходы на улицу, санузлы и помещения для приготовления пищи. Собственники могут продолжить жить под одной крышей, при этом, одному из владельцев будет выделена отдельная комната. На правах совместной собственности жильцы квартиры продолжат пользоваться нежилыми помещениями, отведенными под общие службы.

В доме

Домовладения подлежат разделу, если есть возможность без ущерба для капитальных стен достроить для одного из совладельцев отдельные выход, кухню, санузел. Если домик имеет маленькую площадь, лицо, претендующее на выдел своей доли в натуре, может рассчитывать только на денежное возмещение стоимости его части.

На земельном участке

Совладельцы вправе поделить земельный участок, на котором стоит дом. Выделение частей в натуре производится с соблюдением предписанных правил:

• не может быть выделен участок, меньше допустимого законом;
• надел должен сохранить свое предназначение;
• участок не может пересекаться с чужой землей;
• не допускается создание новых наделов с изломанными границами;
• перед подписанием соглашения обязательно производится межевание земли.

Земля должна находиться под выделом в доме и иметь линию соприкосновения с улицей. Ее владелец имеет право использовать свою часть участка для создания отдельного выхода и пристроек.

В гараже

Гараж и другие хозяйственные постройки также подлежат разделу. Нежилые помещения могут находиться и дальше в совместном использовании у совладельцев, но при этом будет выделена в натуре доля земельного участка, находящаяся под строениями.

Если договориться о порядке совместного использования не представляется возможным, остальные собственники вправе выкупить долю гаража у истца. По закону совладельцы имеют первоочередное право на покупку продающихся частей имущества, находящегося в совместном владении.

Внесудебный порядок выдела

Собственники могут поделить жилище по согласию сторон без судебного вмешательства. Оформление искового заявления, услуги оценщиков, юристов стоят денег. Стоит ли тратиться, если родственники могут прийти к соглашению без конфликтов. Соглашение о выделении квартирной доли в натуре подписывается всеми сторонами и заверяется нотариусом.

Формирование помещения и получение технического плана

Новый технический план помещения нужен для того, чтобы изолированная часть жилплощади появилась не только в проекте соглашения, но и на чертежах БТИ. Если квартиру придется перестроить, то техплан необходим для узаконивания перепланировки.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилища либо их доверенное лицо. В этом случае к документам прилагается доверенность на имя законного представителя. Собственник должен предоставить в БТИ:

• паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев жилища;
• бумаги, позволяющие установить принадлежность недвижимого имущества;
• заявление на проведение обследования объекта и создание нового технического паспорта;
• оплаченную квитанцию на пошлину, взимаемую за услуги государственных организаций.

Сотрудники БТИ могут отказать подателю заявления в оформлении технического паспорта, если:

• он не является собственником и не имеет доверенности от владельцев жилья;
• в представленном комплекте отсутствуют необходимые документы;
• заявление написано с ошибками и в нем отсутствует необходимая информация.

Одной из причин отказа в выполнении услуги может стать отсутствие квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины. В 2023 году ее сумма начинается от 1200 руб. и иногда может достигать 15 000 руб.

Технический паспорт будет оформлен и выдан по истечении 10 -14 рабочих дней. Срок обработки информации зависит от площади объекта недвижимости. Если его размеры больше 1000 кв. метров работникам БТИ понадобится до 20 дней на создание нового паспорта. Стоимость паспорта на жилище зависит от нескольких слагаемых:

• срочность исполнения -1000 руб.;
• оплата услуг посредников – от 1500 до 2000 руб.;
• величина государственной пошлины – от 1200 руб.

Конечная сумма зависит от сложности обмера.

Заключение соглашения о выделе

Выдел может производиться на основе соглашения сторон об определении в натуре каждой доли жилого объекта. Юридическую ценность представляют только те документы, которые заверены в нотариальной конторе. Схема соглашения очень простая. Если в натуре помещение, передаваемое выделяемому человеку, больше, чем его доля, то он должен доплатить своим совладельцам. Если ему передают площадь меньшего размера, то компенсируют потери выделяемому лицу остальные собственники.

Образец соглашения можно загрузить по этой ссылке.

Важно. Компенсации могут выплачиваться деньгами, дополнительным участком земельного надела, хозяйственными постройками, долей в другом жилом помещении.

Стоимость услуги нотариальной конторы зависит от цены объекта недвижимости. Юрист не заверит раздел арестованной либо находящейся в обременении квартиры. Стороны  предоставляют нотариусу:

• соглашение сторон;
• выписку ЕГРН;
• все документы, устанавливающие законных владельцев;
• домовую книгу;
• технический паспорт;
• паспорта взрослых совладельцев и свидетельства о рождении детей.

Подробнее о порядке составления соглашения читайте этот материал.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора и передачи доли произведенные юридические манипуляции с недвижимостью должны быть зафиксированы соответствующим государственным органом.

Соглашение сторон об определении долей жилья в натуре передают на регистрацию в МФЦ (организация Мои документы), откуда оно передается в офис Росреестра. Оформление кадастровых записей производится на основании заявления. Вместе с ним сотруднику государственного органа предоставляют:

• доверенность на имя законного представителя (если бумаги подают доверенные лица);
• паспорта всех взрослых участников регистрации и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев;
• соглашение собственников, заверенное нотариусом;
• домовая книга;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

На регистрацию долей уходит 7 рабочих дней, если документы были переданы через организацию «Мои документы», срок обработки и внесения изменений увеличивается еще на два дня. Государственная услуга регистрации прав после выделения собственности в натуре обойдется в 2000 рублей с одного гражданина.

Судебный порядок

Когда стороны не способны прийти к соглашению, им придется произвести выделение долей по суду. Подать исковое заявление имеет право любой из владельцев жилища. Вместе с заявлением подают все необходимые документы, справки, выписки, которые могут понадобиться суду в ходе разбирательства.

Подготовка документов и расчет госпошлины

Суд при рассмотрении дела будет опираться на документы, представляющие доказательную базу, к таковым относятся:

• независимая оценочная экспертиза;
• чеки, доказывающие финансовые вложения в ремонт и строительство домовладения одной из сторон;
• брачные контракты.

При выделе отдельной части в натуре из общей долевой жилищной собственности будут учтены интересы несовершеннолетних детей и инвалидов. Поэтому стороны обязаны оповестить судебные органы о наличии собственников и жильцов, имеющих особые права. В пакет документов, предъявляемых суду, входят:

• технический паспорт (берут в БТИ);
• документы, устанавливающие собственников жилища;
• выписку ЕГРН (заказывают в МФЦ либо на сайте Росреестра);
• домовую книгу (выписку из нее);
• справку с места жительства;
• ордер;
• договор купли – продажи.

Ключевым моментом для принятия дела в работу является чек об оплате государственной пошлины. Ее стоимость рассчитывается на основе иска:

• если спорное имущество оценивается меньше, чем в 20 000 рублей, то с подателя заявления причитается 4% (но не меньше 400 руб.).
• когда доли жилья, подлежащие разделу, стоят от 20 000 до 100 000 руб. истец должен оплатить в государственную казну 3 %;
• если финансовые претензии сторон превышают 100 000, но меньше 200 000, то пошлина составит 3200 руб. + 2% от оспариваемой суммы;
• при цене от 200 000 до 1 млн. руб. государству причитается 5200 + 1%;
• когда цена оспариваемого имущества превышает 1 млн. руб. истец должен оплатить фиксированную госпошлину 30 т. руб. + 0, 5 % от суммы, превысившей планку в миллион рублей (но не больше 60 т. руб.).

Составление иска

Иск о выделении квартирной доли можно составить самостоятельно, используя образец. Но чтобы избежать ошибок и предусмотреть нюансы, лучше обратиться за помощью к юристам нашего портала. Обращаться с готовыми документами следует в районный либо мировой суд.

Подать заявление можно несколькими способами:

• лично;
• по почте с уведомлением о вручении;
• через доверенное лицо.

Образец иска для заполнения скачайте по этой ссылке.

Судебное разбирательство

Если оспариваемое имущество стоит не больше 50 т. руб., выделить долю в личную собственность граждан сможет мировой суд. При наличии документов, подтверждающих большую цену, разбирательство будет происходить в районном суде.

Сроки тяжбы зависят от нескольких факторов:

• правильности составления документов;
• готовности сторон идти на уступки.

В результате судебной тяжбы стороны получают на руки решение. Этот документ является основанием для обособления части жилища в натуре и внесения изменений в реестре. Если одна из сторон должна получить крупную денежную компенсацию, исполнение контролируют чиновники ФССП. Заинтересованное лицо передает исполнительный лист судебным приставам.

Регистрация в Росреестре

После завершения судебного разбирательства, собственники должны зафиксировать произведенные изменения с недвижимостью в Росреестре. Документы можно передать через МФЦ либо офис Росреестра. Пакет включает:

• заявление на регистрацию;
• решение суда;
• доверенность на представителя;
• паспорт;
• домовая книга;
• тех. паспорт;
• квитанцию по оплате госпошлины.

Регистрация производится за 7 рабочих дней. Стоимость оформления 2000 руб. с человека. Если документы уходят в регистрационные органы через МФЦ, срок обработки документации увеличивается еще на 2 рабочих дня.

Судебная практика

Произвести выдел доли получается не в каждой квартире. В результате раздела собственности истец должен получить в натуре не только изолированную комнату, но и отдельные кухню, выход на улицу, душевую. Городская квартира, имеющая определенный тип планировки перестройке  не подлежит.

Как показывает судебная практика, в ходе разбирательства может быть определен порядок использования жилой недвижимости.  Если такое решение не устраивает истца, он имеет право продать свою часть жилища одному из собственников либо разделить ее на всех поровну. После этого он теряет право на проживание в этой квартире.

Налоговый вопрос

Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.

Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.

Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.

Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Выдел в натуре жилого дома

Выдел в натуре жилого дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Выдел в натуре жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты